A revisão da Lei de Zoneamento e a altura das edificações
A revisão da lei de uso e ocupação do solo de São Paulo, mais conhecida como “Lei de Zoneamento” teve início em 2017 e está até o momento ocorrendo, agora em processo efetivo de revisão final. Mudanças e propostas que foram apresentadas em 2023, pela Minuta Final da Revisão Parcial da Lei de Zoneamento, e que irão ocorrer ainda este ano, prometem moldar o desenvolvimento da cidade. O objetivo da lei é regulamentar o Plano Diretor, também em processo de revisão, e estabelecer delineamentos de forma ampla para este regramento que, por sua vez, irá trazer regras específicas para o desenvolvimento da cidade sobre onde serão alocados usos, quais serão as alturas permitidas, entre outras questões.
O novo projeto de lei, instituído pela Lei 18.081/2024, provocou diversas reações no mercado imobiliário, especialmente no que diz respeito à verticalização. Muitas discussões, alterações e novos vetos já ocorreram desde as primeiras propostas apresentadas em 2023. Uma das principais pautas de discussão foi que, enquanto algumas áreas viram ampliação nos usos permitidos, outras enfrentaram restrições claras. Até o momento, algumas tentativas de transformação no gabarito de altura dos prédios foram fortemente criticadas e, dessa maneira, obtiveram seus vetos.
Um dos pontos mais discutidos foi a questão dos eixos de transporte, estratégicos no Plano Diretor de São Paulo para concentrar o adensamento populacional próximo a estações de metrô, trem e corredores de ônibus. Atualmente, o adensamento permitido pela Zona Eixo de Transformação Urbana (ZEU) está limitado a 1.000 metros das estações de trem e metrô, e a 450 metros dos pontos de ônibus. Com a revisão, essas distâncias foram ajustadas ou até mesmo eliminadas em áreas como a Vila Madalena, por exemplo, que foram removidas da ZEU na proposta de mapeamento. A proposta atual transforma essas áreas em Zona Mista (ZM), permitindo edifícios menores, com altura máxima de até 15 metros. Mesmo após novas alterações no mapa, a Vila Madalena permanece fora da ZEU.
Desde o último plano de zoneamento em 2016, a Vila Madalena tem passado por várias mudanças, e a sua exclusão da ZEU pode sinalizar uma divergência a esse crescimento. Outras áreas da cidade também estão sendo estudadas para sua reclassificação, com algumas sendo incluídas e outras excluídas da ZEU. Estas alterações de zoneamento geram aumento e diminuição no gabarito de altura dos prédios e demais permissões, o que deve afetar diretamente a desenvoltura do mercado imobiliário nos próximos anos.
Modificações recentes
A Prefeitura de São Paulo sancionou a Lei 18.177, de 25 de julho de 2024 (publicada no Diário Oficial em 26/7/2024), promovendo diversas novas alterações na revisão da Lei de Zoneamento. Entre as mudanças mais recentes, as zonas oeste, norte, sul e centro receberam destaque. Na zona sul, foi vetado o artigo que transformava duas quadras da a Zona Exclusivamente Residencial (ZER) da Cidade Jardim em Zona Mista (ZM), o que permitia a construção de prédios mais altos.
Já em Moema outro veto derruba a alteração que impactava na Vila Nova Conceição. O trecho transformava parte de uma zona restrita a casas em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), um “eixo de verticalização”, na quadra delimitada pelas Ruas Jacques Félix, Professor Filadelfo Azevedo, Domingos Leme e João Lourenço. Desse modo, esses endereços seguem como ZER e Zona Corredor (ZCOR).
O prefeito Ricardo Nunes (MDB) também vetou um trecho que envolvia 24 quadras da Avenida Braz Leme, em Santana, na zona norte, no entorno do Campo de Marte. A proposta diminuía o gabarito de altura, pois alterava de Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Previsto (ZEMP) para Zona de Centralidade (ZC), porém essa área depende de um grande Projeto de Intervenção Urbana (PIU) que está pendente, chamado Arco Tietê, para que passe por transformações construtivas de maior porte.
Embora estes bairros atualmente classificados como Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) mantenham essa designação após seus vetos, uma das emendas retira o zoneamento ZER da lista de áreas proibidas de serem transformadas em ZEU. Isso permite a verticalização em trechos de grande relevância para o mercado imobiliário, como Alto de Pinheiros e Morumbi.
Ao todo, foram 18 vetos. Entanto ainda há de serem incluídas alterações aprovadas por emendas de vereadores, assim como novos vetos. Há, portanto, um longo caminho até a aprovação final da lei.
As revisões no Plano Diretor Estratégico, na Lei de Zoneamento e no Código de Obras de São Paulo representam um esforço significativo para melhorar a qualidade de vida na metrópole. Essas transformações não apenas moldam o futuro da cidade, mas também estabelecem um precedente para outras grandes cidades que enfrentam desafios similares de crescimento urbano e sustentabilidade ambiental. A trajetória de São Paulo continua a evoluir, com o compromisso de equilibrar o desenvolvimento econômico com a qualidade de vida de seus habitantes e a preservação de seu rico patrimônio cultural e natural, do qual deve ser fruto do esforço do poder público e da participação da população.
A Urban Systems, por meio da análise estratégica do desenvolvimento da cidade, planejamento sustentável para curto, médio e longo prazo, com o apoio da gestão pública, tem trabalhado em estudos de revisão de planos diretores, com o objetivo de conceber uma cidade inteligente, conectada e adequada às novas condições de vida da população, considerando o comportamento das pessoas, as particularidades e necessidades de cada cidade, acompanhando o dinamismo das mudanças que afetam os municípios.
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Conteúdo elaborado por Karina Chaguri, analista de Planejamento Urbano da Urban Systems.
Fontes:
Minirrevisão do zoneamento e incentivo a mais prédios na Faria Lima viram lei (Estadão).
Gestão Urbana SP | Revisão Parcial da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS)
Gestão Urbana SP | Prefeitura de São Paulo sanciona Revisão Parcial da Lei de Zoneamento