A estratégia de desenvolvimento imobiliário da Urban Systems dentro de sítios aeroportuários

Através de estudos traçamos estratégias de desenvolvimento imobiliário dentro de sítios aeroportuários para atender três grandes atores: concessionária, investidor do mercado imobiliário e consumidor final.

A discussão sobre o papel dos aeroportos no desenvolvimento das cidades não é de hoje. Explorar o potencial destes empreendimentos com a introdução de ativos imobiliários e serviços não só aumenta a rentabilidade do operador do aeroporto, com as chamadas receitas acessórias, como traz benefícios aos usuários e valoriza o entorno.

O conceito de aerotrópoles – cidade conectada e integrada ao aeroporto por meio de estrutura viária e de empreendimentos não residenciais e residenciais – é amplamente utilizado em vários países, mas nem sempre foi assim. Durante muito tempo, as concessionárias consideravam que o Real Estate trazia uma margem muito pequena de receita, mas isso está mudando. No gráfico abaixo, é possível perceber esse crescimento no comparativo entre receita do Real Estate e do tráfego de passageiros nos aeroportos de Amsterdã (Holanda), Dallas (EUA), Hong Kong (China), e Viena (Áustria).

Fonte: NACO, 2022

Já outro gráfico mostra que a América Latina é a segunda região que menos explora receitas relacionadas ao mercado imobiliário, com cerca de 10% dos lucros do aeroporto provenientes do Real Estate, ficando atrás apenas da América do Norte. Isso acontece porque os terminais da América do Norte são muito lucrativos, logo, não veem a necessidade de focar no desenvolvimento do Real Estate.

Fonte: NACO, 2022

No Brasil, esse ainda é um mercado novo e nós da Urban Systems ficamos orgulhosos de saber que estamos na vanguarda, pois já elaboramos estudos com este objetivo para os aeroportos de Fortaleza, de Porto Alegre e de Viracopos.

Vale ressaltar que a mídia vem dando destaque ao aeroporto de Brasília, mostrando que a concessionária Inframerica está investindo R$ 700 milhões na construção de um shopping center e de um centro de logística no terminal, confira a matéria aqui. Importante notar que esse é um dos projetos imobiliários que vão além do período de concessão, que é de 30 anos.

Além do Aeroporto de Brasília, outra notícia recente foi sobre o Aeroporto de Vitória, que contou com os estudos da Urban Systems para desenvolvimento imobiliário no entorno do Aeroporto e atualmente tem 70% da área de desenvolvimento imobiliário com contratos assinados (confira a matéria completa aqui).

Detalhes da metodologia

E como a Urban Systems desenvolve uma estratégia de desenvolvimento imobiliário dentro de sítios aeroportuários? É preciso considerar três grandes atores: concessionária, investidor do mercado imobiliário e consumidor final. Em nossos estudos, conciliamos as oportunidades mercadológicas que existem em determinada localidade com o interesse da concessionária do aeroporto e dos investidores de Real Estate, além, claro, do consumidor final, sempre respeitando toda a operação aeroportuária.

Importante ressaltar que elaborar uma estratégia de desenvolvimento imobiliário dentro de sítios aeroportuários é muito complexo, pois há uma série de condicionantes operacionais atreladas às operações aeroviárias. E tudo isso precisa ser levado em consideração. Então, existem várias questões que devem ser avaliadas juntamente com a demanda.

Nós, da Urban Systems, procuramos correlacionar o desenvolvimento do Real Estate junto às áreas não operacionais do aeroporto. Portanto, o Real Estate deve ser concebido de maneira que não gere impacto na boa funcionalidade operacional do complexo aeroportuário.

Após selecionar as áreas passíveis de exploração imobiliária é que se inicia a análise com foco no mercado, procurando vocacionar e identificar o que poderá estar neste local não operacional do aeroporto (hotel, empreendimento comercial, clínicas, shoppings e outros serviços). Portanto, esses três grandes atores – demanda, concessionária e investidor do Real Estate – precisam estar unidos para o desenvolvimento da localidade, fazendo assim com que todos ganhem: o consumidor final, utilizando os serviços do aeroporto que vão além da sua atividade principal, a concessionária, que terá melhor rentabilidade da terra que ela está deixando disponível, e o empreendedor imobiliário.

A vanguarda da Urban Systems está em preparar as concessionárias hoje para que elas consigam fazer esse desenvolvimento acontecer lá no futuro com a criação das aerotrópoles no país.

Receitas acessórias

As receitas acessórias são oportunidades de negócios geradas pela existência de demanda proveniente de uma atividade principal, como os serviços de transporte. Aeroportos, rodoviárias, terminais urbanos e estações de trem e metrô são atividades que, por concentrarem pessoas em determinados pontos de entrada e saída, geram a demanda para a criação de atividades comerciais e de serviços complementares à atividade principal.

Atualmente, com as constantes alterações nos modelos de concessões por parte principalmente do Governo Federal, as receitas acessórias se tornaram cada vez mais importantes na receita total do negócio, sendo o seu dimensionamento decisivo para a definição de investimentos por parte da iniciativa privada. Dessa forma, mesmo em projetos não pontuais e sem estações, como as rodovias, o dimensionamento dessas receitas se tornam imprescindíveis para o sucesso comercial e sustentabilidade dos projetos.

Para alcançar este objetivo, as receitas acessórias devem ser planejadas a partir de estudos de demanda e estruturação de produto, a fim de identificar as melhores oportunidades para cada negócio. O seu estudo e dimensionamento tornam-se decisivos para a definição de investimentos e tomada de decisão por parte da iniciativa privada. Nos últimos anos, a Urban Systems se especializou no estudo de receitas acessórias, apresentando um portfólio completo de trabalhos realizados.

Os estudos compreendem o entendimento da dinâmica econômica da região, a identificação dos tipos e perfis de público fixo e flutuante que se relacionam com o projeto e o mapeamento dos clusters produtivos existentes e potenciais. O resultado é uma matriz de possibilidades de produtos de base imobiliária com sua estruturação e dimensionamento de demanda para a elaboração de cenários de comercialização e de receitas.

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Conteúdo elaborado por André Cruz, diretor de Planejamento Urbano da Urban Systems.