Mercado de retrofit está em alta no país
Demanda pode ser opção sustentável para reocupar os centros das cidades
O retrofit, técnica de modernização para dar novas vocações a construções antigas, vem crescendo no país como alternativa viável e sustentável para reocupar os centros das cidades que foram esvaziados, especialmente, no período da pandemia. Também é uma saída para locais onde há escassez de terrenos disponíveis para iniciar uma obra do zero. O modelo traz outras vantagens, entre elas revitalização, renovação, segurança, além da própria sustentabilidade, já que reaproveita a construção existente.
Carla Leal, Arquiteta e Project Management responsável pelo retrofit do Edifício Marajó (SP), entregue pela MMC Investimentos em 2018, concorda. “Há uma demanda latente para reocupar os centros e os prédios ociosos que tinham uma funcionalidade na década de 1950 e que podem ter novos destinos. Temos vários exemplos em São Paulo como o Edifício Marajó, que hoje é um residencial com 19 apartamentos e duas lojas. O retrofit veio para trazer um viés de sustentabilidade, pois a construção civil ainda é vista como vilã. Neste tipo de empreendimento, é possível colocar uma energia sustentável ou uma coleta de lixo, entre outras soluções”, diz a especialista.
Em São Paulo, matéria do portal da prefeitura destaca o decreto que reduz as burocracias para a requalificação de imóveis antigos na região central. “A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) publicou no mês de maio o decreto que reduz burocracias e amplia a abrangência da iniciativa que concede subvenção econômica para obras de reforma de edifícios antigos no centro”, confira a matéria completa aqui.
Na visão de Carla, além da parte burocrática, o segmento encontra outros entraves como a parte de financiamento. “A burocracia durante a aprovação é muito demorada, o que pode atrasar o andamento do projeto. Além disso, é difícil encontrar um canal de financiamento como existe na incorporação. Até existe alguma coisa, mas os juros são muito altos. Ainda não temos no Brasil um mecanismo de financiamento exclusivo para o retrofit como a Europa tem. Então, o investidor precisa colocar do próprio bolso para seguir com o empreendimento”, observa a arquiteta.
Mesmo com estes obstáculos, Carla conta que o retrofit do Edifício Marajó, construído na década de 1950, foi um grande sucesso desde o início. “O prédio foi comprado em 2016. Fizemos várias pesquisas nos órgãos burocráticos e como não houve nenhuma mudança significativa, o processo avançou rápido. Começamos as obras internas no final de 2017 e no meio de 2018 iniciamos a comercialização. Vendemos tudo em menos de seis meses”, afirma a arquiteta. O empreendimento contou com estudo de potencial de mercado da Urban Systems. “Procuramos a Urban Systems na fase final de obra para identificar o público-alvo, preço viável de metro quadrado e as melhores estratégias de Marketing para colocar o produto no mercado”, conta a arquiteta.
Leandro Begara, diretor de Inteligência de Mercado da Urban Systems, complementa que o estudo para o Edifício Marajó foi bem específico. “Por ser um retrofit, lidamos com um prédio que já existe e, portanto, levamos em consideração as características presentes, respeitando as regras para este tipo de modernização. Nosso papel foi mostrar os cenários de mercado e os possíveis resultados para ajudar na tomada de decisão do empreendedor”, explica Begara. Carla destaca que, com a ajuda da Urban Systems, a empresa conseguiu precificar de forma assertiva as unidades, resultando no sucesso de vendas.
Sobre o edifício Marajó
O Edifício Marajó (Rua Conselheiro Brotero, 615), vizinho ao Minhocão (SP) e construído nos anos de 1950, foi um dos símbolos da verticalização da cidade na época. Segundo Carla Leal o prédio pertenceu a um casal, em seguida aos herdeiros e foi adquirido pela MMC Investimentos em 2016. Uma particularidade da edificação é a presença de mais concreto do que ferro, pois o prédio foi construído no período de guerra. “Era uma estrutura muito robusta. Na documentação constava, inclusive, um ‘bunker’, medida de segurança contra um possível ataque aéreo”, destaca a especialista.
No início, o prédio era composto de um apartamento por andar e depois o dono fez uma reforma, alterando para dois apartamentos por andar. “O edifício foi invadido algumas vezes, mas os donos conseguiram recuperar. Para se ter ideia, quando a MMC comprou, a taxa de ocupação era muito baixa, menos da metade, e os aluguéis também eram muito baixos. Felizmente, conseguimos mudar este cenário”, ressalta Carla.
Para o sucesso deste tipo de empreendimento, é imprescindível que incorporadores e investidores avaliem de forma profunda o mercado e os produtos oportunos, uma vez que precisam tomar uma decisão de investimento pautado no menor risco.
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Conteúdo elaborado pela redação Urban Systems