Por que os aluguéis residenciais seguem em alta no Brasil? Três fatores explicam esse cenário

Comportamento, juros altos e falta de oferta são as razões para a escalada dos preços, analisa Thomaz Assumpção, CEO da Urban Systems

O mercado de locação residencial no Brasil vive uma escalada consistente de preços. Dados do Índice FipeZAP apontam que, em janeiro de 2026, o aumento médio foi de 0,65%. O crescimento foi puxado pelos imóveis de quatro ou mais quartos, que registraram alta de 1,29%, em contraste com os de um dormitório, 0,41%. O estudo identificou ainda que 32 das 36 localidades monitoradas apresentaram avanço nos valores do aluguel no primeiro mês deste ano, incluindo 19 das 22 capitais: Natal (3,01%); Belém (2,61%); Manaus (2,18%); Vitória (1,59%); Maceió (1,56%); Cuiabá (1,34%); Goiânia (1,29%); João Pessoa (1,19%); Fortaleza (1,05%); Campo Grande (1,02%); Rio de Janeiro (1,01%); Porto Alegre (0,86%); Recife (0,81%); Curitiba (0,65%); São Luís (0,63%); Salvador (0,62%); São Paulo (0,43%); Belo Horizonte (0,34%); e Brasília (0,26%). Já Aracaju, Teresina e Florianópolis registraram recuo de 2,31%, 0,31% e 0,19%, respectivamente.

Quais fatores contribuem para essa curva ascendente? Thomaz Assumpção, CEO da Urban Systems, lembra que o movimento acontece desde 2022, com a pandemia, e se intensificou no pós-pandemia, indicando que ainda não há um ponto de equilíbrio. Para ele, mais do que um fenômeno pontual, trata-se de uma transformação estrutural na forma como as pessoas moram, trabalham e tomam decisões financeiras. “O aumento dos aluguéis no país é resultado da atuação simultânea de três fatores centrais, que impactam diretamente a relação entre oferta e demanda, sobretudo para a classe média, hoje o principal motor desse mercado. O primeiro fator é comportamental, pois a pandemia provocou uma reavaliação profunda da moradia, especialmente nas cidades. O espaço deixou de ser apenas um local de descanso e passou a acumular funções: trabalho, estudo, lazer e convivência”, analisa Assumpção.

Nesse contexto, as camadas de renda mais alta migraram para casas maiores ou transformaram residências de segunda moradia em principal. Já a população de menor renda encontrou, em parte, resposta em programas habitacionais como o Programa Minha Casa, Minha Vida. O maior contingente impactado, porém, foi o da classe média. “Essa parcela da população foi a que mais sofreu na pandemia, pois tinha menos instrumentos de solução e passou a buscar uma moradia que dialogasse com um novo conceito de qualidade de vida”, explica o CEO.

Juros altos afastam a compra e estimulam o aluguel

O segundo fator é econômico. A elevação das taxas de juros tornou o financiamento imobiliário menos acessível, especialmente para a classe média, que já carrega os efeitos da inflação no orçamento familiar. “Os lançamentos que atendem ao conceito de centralidade estão mais caros e o financiamento desses imóveis também ficou muito mais oneroso. Para muita gente, comprar simplesmente deixou de ser uma opção viável”, observa o CEO da Urban Systems. Ao mesmo tempo, os juros elevados tornam o mercado financeiro mais atrativo, estimulando uma lógica pragmática: manter o capital aplicado e optar pelo aluguel, em vez de imobilizar recursos em um imóvel financiado por 15 ou 20 anos. “Quando você faz a conta, percebe que muitas vezes o valor pago em aluguel, somado à rentabilidade do capital aplicado, é financeiramente mais vantajoso do que assumir um financiamento longo, caro e com baixa liquidez”, ressalta o executivo.

Falta de oferta em áreas centrais pressiona preços

O terceiro fator e talvez o mais crítico para Assumpção está na restrição da oferta. Para atender à demanda da classe média por moradias bem localizadas, é necessário colocar no mercado empreendimentos em áreas já consolidadas e valorizadas das cidades. “O problema é que produzir novos imóveis nesses locais é cada vez mais caro. Os terrenos são formados pela compra de várias casas antigas, que também estão com preços muito elevados. Isso encarece o terreno e impacta diretamente o valor do produto no final”, esclarece o CEO.

O resultado é uma equação desequilibrada: poucos imóveis novos, preços elevados e uma demanda crescente por aluguel em regiões centrais. A consequência direta é a pressão contínua sobre os valores cobrados. “O inquilino enfrenta hoje uma escassez de produtos que atendam ao conceito de centralidade. Falta imóvel adequado e o pouco que existe chega ao mercado com valores muito altos”, afirma Assumpção.

Ele reforça que esse processo se intensifica ano após ano. “Estamos em 2026 e essa conscientização sobre o novo jeito de morar começou lá atrás. Não é um ajuste rápido. É uma mudança estrutural”, diz o CEO. Mesmo com discussões sobre uma possível queda da taxa Selic, hoje em 15% ano ao, Assumpção é cauteloso quanto a impactos imediatos no mercado imobiliário. “Qualquer redução na taxa básica hoje só vai chegar efetivamente ao tomador final daqui a, no mínimo, dois anos. Além disso, estamos em um ano eleitoral, com estímulos pontuais na economia, mas insuficientes para reverter esse quadro no curto prazo”, pontua.

Diante desse cenário, ele sugere que a saída passa pela criatividade no desenvolvimento de produtos para compra ou locação. Moradias compartilhadas, plantas mais eficientes e soluções que equilibrem custo, localização e qualidade tendem a ganhar espaço. “É uma conjuntura difícil. Não favorece nem quem quer comprar, nem quem quer alugar. Por isso, pensar em produtos que façam sentido para o orçamento das famílias e para essa nova lógica urbana será cada vez mais essencial”, conclui Thomaz Assumpção.

Em um cenário de juros altos e pressão sobre os aluguéis, entender a dinâmica local é decisivo. Se você vai desenvolver um projeto, fale com a Urban Systems e avalie sua estratégia com inteligência de mercado e reduza riscos.

Conteúdo elaborado pela redação Urban Systems.