Um ano de desafios e oportunidades para o mercado imobiliário brasileiro

Paulo Takito, sócio-diretor da Urban Systems, afirma que bairros planejados e unidades compactas estarão no radar em 2025

O mercado imobiliário, em 2025, enfrentará desafios e oportunidades significativas. As demandas por bairros planejados e unidades compactas continuarão em evidência. Ao mesmo tempo, será preciso encontrar alternativas que possam driblar adversidades como as altas taxas de juros e até a queda populacional em alguns municípios. Esta é a avaliação de Paulo Takito, sócio-diretor da Urban Systems. Confira a entrevista:

Blog Urban Systems: antes de entrarmos nas expectativas para 2025 no setor imobiliário, você pode dar um balanço de 2024?

Paulo Takito: O ano de 2024 foi positivo para o mercado imobiliário no Brasil, com destaque para o segmento do programa Minha Casa, Minha Vida, que respondeu por mais da metade dos empreendimentos lançados no período. O mercado de alto padrão também manteve-se aquecido; contudo, o cenário evidenciou a necessidade de projetos mais assertivos para atrair esse público. Com as taxas de juros elevadas, investidores de maior poder aquisitivo tendem a priorizar aplicações financeiras. Já o segmento de médio padrão foi o mais impactado pelas altas da Selic, que levaram a Caixa Econômica Federal — responsável por mais de 70% dos financiamentos habitacionais no país — a reajustar suas taxas. Esse efeito cascata preocupa, pois pode reduzir significativamente a demanda entre a classe média.

US: a partir desta avaliação de 2024, como o mercado imobiliário vai se comportar este ano?

PT: o mercado imobiliário, em 2025, enfrentará desafios e oportunidades significativos. O censo do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) revelou um cenário de crescimento demográfico favorável, com o Brasil ainda colhendo os frutos do fenômeno de bônus populacional. Contudo, em capitais como Porto Alegre, Salvador, Natal e algumas cidades do interior já há sinais de que o período de bônus chegou ao fim apresentando uma diminuição populacional. Isso alerta para uma possível diminuição da demanda por novas moradias nessas regiões. Do ponto de vista econômico, juros e câmbio elevados pressionam os custos de produção e limitam o acesso ao crédito imobiliário pelo consumidor. Esses fatores dificultam a viabilidade de novos empreendimentos e têm impacto direto no mercado imobiliário. 

Há também o impacto do ponto de vista de comportamento do consumidor. Na pandemia, observamos uma grande procura por moradias de segunda residência. Essa mudança aliada ao home office, com a busca por espaço, conforto e proximidade com a natureza, transformou o perfil da demanda dos consumidores. Hoje, percebemos que a segunda moradia que era usada eventualmente em finais de semana e nas férias passou a ocupar quase a mesma importância da primeira, com as pessoas aproveitando mais dias nestas casas e passando mais tempo trabalhando de casa e isso veio para ficar. 

US: mesmo com o impacto das taxas de juros, quais projetos vão se destacar em 2025?

PT: a alta das taxas de juros afetará tanto o financiamento da aquisição de imóveis quanto o custo de produção, impactando todo o segmento. Mas, mesmo assim, haverá oportunidades em nichos específicos. Os bairros planejados, por exemplo, continuarão em evidência para cidades que estão se expandindo ou para a revitalização de áreas centrais, porque se trata de planejar os empreendimentos imobiliários e espaços urbanos de forma integrada com maior eficiência, sustentabilidade e principalmente oferecendo mais qualidade de vida aos seus usuários. 

Os apartamentos compactos, que foram o ponto alto de 2024, também estarão em destaque, mas é necessário especificar para quem esses produtos são direcionados. Não adianta as incorporadoras entrarem na onda dos compactos sem estudar bem o mercado. Jovens casais sem filhos com pets é um nicho que busca apartamentos próximos de onde eles trabalham, onde eles curtam sair, jantar, com opções de entretenimento. O apartamento compacto para o casal mais velho, acima de 60 anos sem filhos (os filhos foram embora de casa) já tem outra lógica de espaços, não aceita um compacto muito apertado e a localização boa é onde há por exemplo acesso à cultura, estabelecimentos de saúde, num lugar que eles possam andar a pé com segurança e conforto sem ficar tropeçando numa calçada irregular. Estes são dois exemplos de produtos compactos mas muito diferentes e se não atendermos o que o público deseja o risco de fracasso é grande.

US: por falar em estudar o mercado, como a Urban Systems pode ajudar o incorporador na tomada de decisão?

PT: Momentos desafiadores são os que mais impulsionam o trabalho da Urban Systems, pois é nessas situações que encontramos as melhores oportunidades para nossos clientes, graças à elaboração de estudos detalhados de inteligência de mercado. Tanto em períodos complicados quanto em cenários mais estáveis, é fundamental que os incorporadores invistam em pesquisas para compreender as demandas e peculiaridades de cada nicho. Embora a busca por imóveis continue em alta, o sucesso de um projeto e de suas vendas depende diretamente da identificação das necessidades específicas de cada público. Para ilustrar a importância de compreender o contexto e o público, vale a pena conferir a série sobre Ayrton Senna na Netflix.

US: Como assim?

PT: além de emocionar mostrando a vida do piloto, a série mostrou uma característica muito interessante do Ayrton Senna que vale a reflexão. Ele sempre se destacava em corridas quando a pista estava molhada de chuva. E por que isso? Porque ele estudava o carro, a pista, o concorrente e a si próprio. Ele analisava as possibilidades de erro e acerto dele e dos concorrentes. Ayrton sabia exatamente onde ultrapassar quando a pista estava molhada por causa dessa observação atenta. “A chuva coloca todos os carros no mesmo patamar, mas não os pilotos.” Trazendo esse exemplo para o mercado imobiliário, o setor passará por um período de chuva e nebulosidade e vai se destacar quem seguir acelerando e investir em pesquisas de mercado.