Cidades Policêntricas: Os impactos e as oportunidades para o mercado de escritórios

O modelo de cidades desenvolvidas com apenas um centro produtivo – que concentra a oferta da maior parte dos serviços, além das empresas e das opções comerciais – não se aplica mais às médias e grandes cidades brasileiras há algumas décadas.

Como resultado do desenvolvimento urbano, planejado ou não das cidades, e dos movimentos da especulação imobiliária, as áreas urbanas cresceram de forma acelerada no Brasil, inclusive acima da média mundial. Atualmente, cerca de 84% dos brasileiros vivem em área urbana (IBGE) enquanto a média mundial é de 55% (ONU).

O crescimento das cidades trouxe oportunidade para o desenvolvimento de novas regiões produtivas, entretanto, o que vimos foi a polarização de uso de partes das cidades, ou seja, por mais que a força dos antigos centros consolidados tenham reduzido, as novas regiões se desenvolveram de forma polarizada, em um ou dois temas, dentre eles: empresarial/edifícios de escritórios, adensamento residencial, polos de serviço (como saúde ou educação) e, principalmente, polos e corredores comerciais, alguns inclusive tematizados, tais como rua das noivas, dos eletrônicos, do comércio popular, das zonas cerealistas e dos atacadistas.

Esse modelo funcionou, e ainda funciona, na maioria das cidades. Mas as cidades continuaram a crescer e a falta de planejamento e gestão do desenvolvimento imobiliário geraram problemas urbanos, principalmente no que diz respeito à mobilidade das pessoas.

Os avanços tecnológicos e as mudanças comportamentais e geracionais alteraram a forma como as pessoas se relacionam com o espaço da cidade, passando a demandarem soluções para suas necessidades cada vez mais próximas, no nível de bairro, reduzindo seus espaços e tempo de deslocamento. Esse processo – que começou com o varejo, com o surgimento, por exemplo, das redes de mercados compactos – se expandiu para outros setores, como saúde (clínicas de consultas) e serviços em geral.

O mais recente marco para potencializar esse processo refere-se aos modelos de trabalho, desde as novas formas de realizar as rotinas tradicionais (home office e coworking) até o surgimento das novas carreiras oriundas do empreendedorismo e do desenvolvimento tecnológico.

Como resultado desses processos apresentados, temos um novo modelo de desenvolvimento das cidades, por meio da multiplicação de novas centralidades no tecido urbano, com foco na oferta de serviços essenciais aos cidadãos, como comércio, serviços, lazer e emprego. Essas novas centralidades criam novas dinâmicas econômicas nas cidades, redefinindo as funções em seu entorno e da área central, estimulando tanto o poder público quanto o privado a promover um maior desenvolvimento das áreas periféricas, sob o modelo de cidade policêntrica.

Esse novo modelo traz uma série de oportunidades e desafios para diversos segmentos da economia, dentre eles o empresarial. Com a pulverização policêntrica de espaços com multi oferta de serviços, surgem oportunidades para novos modelos de edifícios empresariais, que precisam ser adaptáveis para evoluir junto às mudanças de comportamento dos seus usuários e ao tamanho do mercado em cada região ao longo do tempo.

Outro desafio é repensar os espaços empresariais existentes, principalmente os dos grandes eixos e polos empresariais, uma vez que as empresas – até mesmo as grandes – devem passar por uma fase de redução na necessidade de espaços fixos, buscando flexibilização na ocupação empresarial.

Cada vez mais, vemos fatores que impactam no planejamento e na gestão de espaços empresariais e corporativos. A tecnologia e os modelos de ocupação do espaço útil dos edifícios estão constantemente em pauta e é necessário ter atenção, também, às questões relacionadas às alterações das dinâmicas urbanas e dos modelos comportamentais da demanda. Somente desta forma é possível se preparar para um planejamento de novos negócios e para a gestão dos espaços existentes. Um olhar ampliado reduz riscos ao negócio.

Conteúdo publicado na edição 46 (3º Trimestre 2019) da Revista Buildings.

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Willian Rigon, Diretor Comercial e Marketing na Urban Systems