CENSO 2022: Análise dos domicílios de uso ocasional, tema promissor para o mercado imobiliário brasileiro!

Domicílios de uso ocasional compõem um mercado crescente e promissor, segundo Leandro Begara, diretor de Inteligência de Mercado da Urban Systems

Segundo o próprio IBGE, domicílio de uso ocasional “é o domicílio particular permanente que na data de referência servia ocasionalmente de moradia. Ou seja, são aqueles usados para descanso de fins de semana, férias ou outro fim, mesmo que, na data de referência, seus ocupantes ocasionais estivessem presentes”¹.

Em outras palavras, são as chamadas segundas residências, casas de veraneio, casas de praia, casas de campo etc. Imóveis que seus proprietários não utilizam como residência principal fixa, mas os usufruem sobretudo em momentos de descanso e lazer. Como tais, são predominantemente propriedades de um público de maior renda, que possui poder aquisitivo suficiente para, além da residência principal, também dispender elevados recursos na aquisição de propriedades para atividades menos prioritárias como lazer e turismo.

Esta realidade já indica uma característica bastante marcante para o mercado imobiliário neste segmento: sua maior resiliência em momentos de crise econômica em relação ao mercado imobiliário tradicional, uma vez que a população de maior poder aquisitivo notadamente também apresenta maior resiliência de emprego e renda.

Crescimento

O CENSO IBGE 2022 registrou um total de 6.672.912 domicílios de uso ocasional no país, correspondendo a 7,4% de todos os domicílios recenseados na pesquisa. Este montante corresponde a um crescimento de 70,7% em relação a 2010, logo, tais domicílios apresentaram crescimento bem mais elevado do que o total de domicílio do Brasil.

A região Sudeste ainda é a que conta com o maior número desses domicílios, 2,7 milhões (40,8% do total), porém eles são mais representativos no total das regiões Nordeste (1,9 milhões) e Sul (1 milhão), em ambas correspondendo a 7,9% dos domicílios de cada região. Inclusive, a região Nordeste foi que apresentou o maior número de novos domicílios de uso ocasional no período, acréscimo de 979,8 mil novas residências de veraneio, reforçando ainda mais sua vocação turística.

Entre os Estados, os maiores destaques ficam por conta de Minas Gerais, com criação de 370 mil novos domicílios de uso ocasional, chegando a 818 mil (82,7% de crescimento) e Bahia, com criação de 344 mil novos domicílios de uso ocasional, chegando a 675 mil (103,8% de crescimento).

Estados da região Norte como Roraima, Amapá, Amazonas e Pará apresentam os maiores crescimento (todos acima de 120%), no entanto a região ainda representa apenas 6,97% do total do país. Na sequência, destacam-se os crescimentos em estados do Nordeste, acima de 100%, entre eles Maranhão, Alagoas, Pernambuco e Paraíba, além da Bahia.

Fonte: IBGE | Elaboração Urban Systems

Ainda que localidades relacionadas a um turismo de interior (campo, montanha, rios, etc) tenham ganhado destaque em termos de crescimento, fica bastante clara a predileção da população brasileira pelo turismo de sol e praia, reforçado ainda mais pela maior presença de população próxima à costa brasileira.

Sazonalidade e seus Desafios

Férias de verão, uma enorme fila se forma na porta da padaria, dobrando o quarteirão, apenas para comprar um pãozinho para o café da manhã. Ou uma corrida de mercado em mercado atrás de um simples galão de água potável. Se você nunca passou por uma situação assim, certamente já assistiu a matérias no jornal da tv que ilustram essa super demanda em cidades de veraneio no litoral brasileiro.

Essa espécie de domicílios apresenta enormes singularidades. A primeira delas, já mencionada acima, corresponde ao perfil de renda de seus proprietários. No entanto, para além dessa característica econômica e de todos os seus desdobramentos, talvez a característica mais marcante das segundas residências seja a idiossincrasia que as cercam e se refletem de maneira muito acentuada no desenvolvimento das cidades.

A peculiaridade da sazonalidade do uso ocasional dessas residências proporciona desafios muito complexos para a gestão do território e sobretudo das infraestruturas urbanas, uma vez que esta população flutuante tende a frequentar seus destinos de veraneio concomitantemente, provocando uma grande sobrecarga nas infraestruturas de saneamento, abastecimento de água e energia elétrica, sistema viário, entre outros.

Para se ter uma ideia deste desafio, municípios espalhados por todo o litoral brasileiro (principalmente) apresentam percentuais assombrosos de domicílios de uso ocasional em relação aos domicílios ocupados. O município de Arroio do Sal, no litoral gaúcho, contava em 2022 com 4.465 residências ocupadas e 13.606 domicílios de uso ocasional, ou seja, potencial para quadruplicar sua população em momentos de pico, isso sem contar toda a infraestrutura hoteleira adicional.

Fica evidente que a solução para receber de maneira adequada à essa população flutuante é extremamente complexa. Até mesmo infraestruturas de suporte comercial e de serviços se veem totalmente sobrecarregadas por essa sazonalidade populacional, como descrito acima.

Oportunidades para o mercado imobiliário

Por outro lado, o mercado imobiliário de segunda residência apresenta um cenário extremamente favorável no Brasil. Como visto anteriormente, as taxas de crescimento superam o mercado imobiliário tradicional, e essa é uma tendência com enorme potencial de se perenizar no país.

A transformação demográfica pela qual o país vem passando, com a formação de novos arranjos familiares (como vimos neste blog no texto anterior da série especial sobre o Censo – Leia aqui!) com cada vez com menos pessoas por domicílio, associada a um potencial crescimento econômico e de renda da população permitem vislumbrar um futuro de grandes oportunidades neste nicho.

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Conteúdo elaborado por Leandro Begara, Diretor de Inteligência de Mercado da Urban Systems

Fonte:

¹https://censo2010.ibge.gov.br/materiais/guia-do-censo/glossario.html