Mercado multifamily profissionaliza locação residencial no Brasil
Cenário típico: uma viúva idosa. O marido deixou para ela três imóveis que foram alugados e são a sua única fonte de renda. Nesta gestão, a viúva precisa lidar com várias situações, entre elas revisão de contrato, reajuste de índice, possível inadimplência e manutenção do imóvel. Muita gente apostou e ainda planeja a aposentadoria na busca por renda passiva através do aluguel, se apoiando no senso de controle e segurança que a posse de um imóvel proporciona. No entanto, a realidade está mudando, pois observo um interessante movimento, especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, que também converge para o objetivo de obter renda com a locação residencial (e sem tanto trabalho): o mercado multifamily.
Para quem ainda não está familiarizado com o conceito, são residenciais construídos do zero, financiados por fundos imobiliários, com foco exclusivamente em aluguel. O modelo, já amplamente explorado nos Estados Unidos e em países da Europa e da Ásia, começa a evoluir de forma profissional no Brasil. Inclusive, já abordei o tema em outro artigo que vale a sua atenção até para entender como o segmento vem crescendo: leia aqui.
De um produto antes pulverizado e nas mãos de pequenos investidores, vejo grandes empresas atentas a esta nova forma de morar que acompanha as mudanças de comportamento dos brasileiros. Os números comprovam isso. De acordo com dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), a maior parte da população do país (64,6%) vive em domicílios próprios e já pagos, mas esse percentual vem caindo desde o início da série da pesquisa, em 2016 (67,8%). Além disso, a condição de domicílio alugado aumentou de 17,3% em 2016 para 20,2% em 2022.
A mídia também vem dando destaque ao assunto. Matéria do jornal O Globo mostra que, segundo pesquisa da Agência Today, 80% dos jovens, entre 25 e 39 anos, preferem alugar um imóvel a comprá-lo. A reportagem ressalta que o mercado multifamily, já comum nos Estados Unidos, movimenta US$ 200 bilhões por ano e responde por 80% dos aluguéis no país. A Brookfield Asset Management, por exemplo, investe no modelo. Em sua carteira estão cerca de cinco mil unidades, divididas entre 1,3 mil já em operação e outras 3,7 mil ainda em desenvolvimento, conforme reportagem do Portal Seu Dinheiro. Um dos projetos, localizado em São Paulo, contou com a consultoria da Urban Systems. Como estes residenciais têm características específicas, ajudamos a empresa a identificar qual o produto mais adequado, o preço correto e a localização certa. Isso porque uma coisa é ter um residencial para solteiros ou para o casal de média renda; outra é desenvolver um projeto multifamily para o público de altíssima renda. São ingredientes diferentes para cada empreendimento. Questões como transporte público, comércio, serviços e lazer são analisadas para definir os projetos.
Vantagens do multifamily
E quais as vantagens de investir no mercado multifamily, tanto para os incorporadores quanto para os investidores, sejam eles, pequenos, médios ou grandes? Primeiro é preciso analisar sob a ótica do incorporador: ter um empreendimento focado no aluguel faz uma grande diferença porque as construções nunca foram realizadas com este objetivo. As incorporadoras construíam os apartamentos ou as casas para vender e o comprador adquiria uma ou duas unidades para alugar. Ou seja, a lógica de produção nunca foi de aluguel e sim de venda. A partir do momento que as empresas começam a planejar os imóveis para locação, há uma lógica diferente.
Por exemplo: a preocupação com o custo operacional ao longo do tempo é uma importante questão para o negócio de aluguel. Na hora de construir um empreendimento multifamily, é necessário investir em materiais de maior durabilidade, eventualmente mais caros, para ter menos manutenção, principalmente em itens fundamentais de infraestrutura de energia e de água. Então, a nova lógica de produção imobiliária começa aí. Por ser um imóvel que precisa durar 10, 20 anos, a forma de desenhar e especificar os materiais para este tipo de projeto já é com o olhar de produtos com maior resistência e durabilidade e menor custo de manutenção. Outro fator é a taxa condominial. Para que este custo seja o mais baixo possível, as incorporadoras investem em tecnologia que, inicialmente, custa mais, porém, ao longo do processo, será possível economizar com mão de obra por meio de soluções como sistemas automatizados de iluminação, de segurança e de monitoramento, entre outros.
À medida que se tem uma inteligência de projeto e de equipamentos, a empresa começa a minimizar a necessidade de mão de obra e de gestão. Outro ponto importante: ter todos os apartamentos sob responsabilidade de uma empresa é diferente de participar de um empreendimento que tem 200 proprietários – a famosa reunião de condomínio – para decidir questões estratégicas. Todas estas características fazem com que o multifamily tenha um perfil diferente do que existe no mercado. São detalhes que vão fazer uma enorme diferença no futuro. Com o avanço no segmento, teremos projetos mais modernos e mais eficientes em questões de energia e consumo de água, internet, conveniências, minimercado etc. E o empreendedor passa a ser também um gestor destas receitas acessórias.
Há então toda uma lógica do ponto de vista da produção, da gestão e da demanda porque a mobilidade do consumidor aumenta a cada ano. Basta perceber que as pessoas antigamente tinham três moradias ao longo da vida: com os pais, depois sozinha e após casadas. Hoje, encontramos indivíduos com quatro, cinco, seis moradias ao longo da vida. Uma mobilidade que passou a ser uma necessidade para estar mais perto do emprego por causa do trânsito nas grandes cidades. Essa mobilidade faz com que as pessoas tenham uma tendência maior de alugar o imóvel, pois é muito mais flexível ter um contrato de locação do que comprar e depois vender.
Já para quem investe no mercado multifamily, a vantagem é não ter dor de cabeça como tem a viúva idosa que precisa lidar diretamente com as questões relativas ao aluguel dos seus imóveis. A pessoa não vai comprar um apartamento e sim adquirir cotas de um fundo imobiliário que tem vários imóveis. O investidor do multifamily recebe, mensalmente, um montante proporcional ao valor aplicado sem ter que se preocupar com nada. E do mesmo jeito que comprou poderá vender as cotas quando não interessar mais. Dá menos trabalho do que vender um imóvel. Pode parecer um mistério investir no modelo, mas não é. Os fundos imobiliários cresceram muito nos últimos anos com a adesão do pequeno investidor (pessoa física), pois ele percebeu que não precisa se preocupar com nada, já que o fundo imobiliário cuida de tudo.
Essa união entre flexibilidade e mobilidade faz com que o mercado multifamily seja muito aceito, especialmente entre os jovens. Identificamos nas nossas pesquisas que a necessidade de ter o espaço próprio, a visão patrimonialista, vem reduzindo nas novas gerações. São jovens que desejam ter mais experiência e menos preocupação com a propriedade. Como citei no início, São Paulo e Rio de Janeiro são os grandes protagonistas deste modelo de negócio, mas a tendência é que o conceito se espalhe nas demais capitais e nas cidades menores. Vale a pena acompanhar de perto esta evolução.
A Urban Systems fornece estudos detalhados sobre a demanda e oferta de imóveis multifamily, identificando tendências e oportunidades de mercado. Fale Conosco se quiser mitigar os riscos do seu investimento!
Conteúdo elaborado por Paulo Takito, sócio-diretor da Urban Systems.
Fontes: