O Metro Quadrado publicou em agosto uma reportagem sobre o descompasso entre os dois mercados que convivem em Pinheiros, na zona oeste de São Paulo. De um lado, os escritórios corporativos ganham preço em ritmo acelerado. De outro, o residencial avança mais devagar, segurado por um volume grande de lançamentos.
Os números do bairro
Com base em dados da Binswanger, a reportagem mostra que o aluguel médio dos escritórios de padrão A+ e A subiu 18,1% em quatro anos e chegou a R$ 142,78 por metro quadrado. No mesmo período, o preço médio de venda dos apartamentos subiu 7,3%, para cerca de R$ 24,8 mil por metro quadrado.
No segundo trimestre, Pinheiros liderou as locações corporativas da cidade, com 44 mil m² de absorção líquida, puxada por um único contrato de cerca de 39 mil m² da Amazon no Biosquare, na Avenida Rebouças. A vacância caiu de 13,2% para 8,7% entre o primeiro e o segundo trimestre. Tecnologia e finanças respondem juntas por 81% da área ocupada.
No residencial, 2025 bateu recorde de lançamentos, com 3.254 unidades, e cerca de 70% dos projetos recentes são studios ou apartamentos de um dormitório. O tempo estimado para vender o estoque pronto subiu de 3,9 meses em 2022 para 7,4 meses.
A leitura da Urban Systems
Paulo Izuka, diretor de Ativos e Produtos da Urban Systems, explicou ao veículo que Pinheiros mudou de perfil: deixou de ser endereço de escritórios pequenos e passou a receber empresas grandes, com muitos funcionários. Segundo ele, o residencial do bairro foi desenhado para quem trabalha na região e para investidores de locação, o que explica a concentração em plantas menores.
Izuka avaliou ainda que a procura por escritórios segue muito forte e que o novo estoque corporativo do bairro deve ser absorvido rapidamente. A reportagem lembra que Pinheiros ainda tem terrenos e casas disponíveis para incorporação, ao contrário de eixos como Paulista e Faria Lima.
É o tipo de leitura que a Urban Systems faz em seus estudos de vocação e posicionamento de produto: entender quem ocupa o território antes de definir o que lançar nele.
