Segunda residência: timeshare e multipropriedades

Um novo modelo de turismo, bastante difundido na Europa e Estados Unidos, desembarcou no Brasil em 2013 e vem se tornando uma alternativa cada vez mais importante no mercado. O turismo compartilhado (fractional ou timeshare e multipropropriedade), passa por relevante momento de expansão no País, mesmo após a chegada do coronavírus (COVID-19) no Brasil.

Ao contrário do que possa se imaginar, durante a pandemia, o cenário continuou animador para o setor. De acordo com a edição 2020 do Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil¹, a multipropriedade chegou a 109 empreendimentos em 2020, crescendo 18% em relação ao ano de 2019 – que disponibilizou 432 mil frações ao mercado nacional. Nos últimos 3 anos houve um crescimento médio anual de 26% no número de empreendimentos. O estudo demonstrou também que houve um crescimento em 2020 de 5,93% do VGV – Valor Geral de Vendas em relação a 2019 o que totalizou R$ 24,1 bilhões e a oferta de cerca de 430 mil frações de multipropriedade.

Em 2020, o Nordeste se destaca com o maior crescimento da oferta com 32%, na sequência está a região Sul com crescimento de 28%, com destaque para Santa Catarina que passou de 04 para 07 empreendimentos em 2020. Ainda segundo o estudo, a expansão geográfica do modelo de multipropriedades atingiu 60 cidades em 18 Estados, se desenvolvendo, principalmente, em destinos regionais.

Outro ponto importante em relação à oferta mapeada pelo Cenário é o que indica que em 2021 deverão ser entregues ao mercado aproximadamente 4,5 mil apartamentos, o que representará cerca de 2/3 da oferta total já em uso. Dessa forma, a atenção à operação e à satisfação dos multiproprietários deverão ser itens fundamentais de cuidado por parte dos empreendedores.

Diferenças entre os modelos

O expressivo crescimento que o modelo de turismo compartilhado experimentou nos últimos anos está diretamente relacionado à segurança jurídica que passou a existir com a aprovação de leis específicas para o segmento. Em 2008 a Lei Geral do Turismo (nº 11.771/2008³) regulamentou o modelo do time-sharing, e em 2018 foi a vez da regulamentação do sistema de multipropriedade, através da Lei de Multipropriedade (nº 13.773/2018⁴).

O modelo fractional ou timeshare consiste na compra do direito de uso de uma unidade residencial por determinado período. Este modelo geralmente conta com apartamentos localizados em condomínios resorts com estrutura de hotel que são filiados a um grande operador que administra as propriedades. Pode ser entendido como algo similar à compra antecipada de diárias de hotel.

É importante destacar que neste modelo não se configura a propriedade da unidade, apenas o direito de usufruí-la pelo tempo determinado, atribuído igualmente a cada adquirente. Outra característica extremamente relevante do timeshare é sua intercambiabilidade, ou seja, a possibilidade de utilização da unidade à qual a fração adquirida corresponde ou a troca do tempo de uso desta unidade por outras unidades filiadas ao mesmo clube de hospedagem.

Diferentemente do timeshare, no modelo de multipropriedade a aquisição de uma cota de uma unidade imobiliária configura a propriedade da fração do imóvel, inclusive em escritura, com compartilhamento de sua utilização com os demais proprietários da mesma unidade. A utilização se dá de acordo com regras preestabelecidas no momento da compra, como o tempo de utilização e até mesmo o período exato de direito de uso de cada proprietário.

Além da segurança jurídica, entre os benefícios mais marcantes desses modelos está o custo do investimento, seja no menor desembolso inicial para aquisição da fração ou cota, seja no custo de manutenção mais barato, além da comodidade proporcionada pela presença de um operador do empreendimento ou do sistema, responsável pela ordem, manutenção e segurança de todo o complexo e de cada unidade.

Estudos de mercado

A pesquisa de mercado é uma ferramenta essencial para o sucesso de qualquer empreendimento de base imobiliária. Tratando-se de um modelo ainda pouco difundido no país como o turismo compartilhado então, torna-se imprescindível. Para o consultor Caio Calfat² “a rota da multipropriedade no Brasil precisa ser diversa, bonita e harmônica – ela não pode afetar regiões já consolidadas ou desrespeitar a lógica oferta e demanda. Estratégia e dinamismo são palavras-chaves. Efeito manada não. Construtoras, incorporadoras e desenvolvedores: é preciso estar atento”, comentou.

Dadas as características deste tipo de negócio e sobretudo o desconhecimento do modelo por parte do público, a Urban Systems vem se aprimorando na leitura e entendimento dos desejos e necessidades do público-alvo para direcionamento mais assertivo do desenvolvimento de projetos com este mote.

Compreender as nuances comportamentais de consumo de turismo e lazer destes públicos, no entanto, é apenas uma das vertentes analisadas. Outros elementos comportamentais são preponderantes como identificar os fatores de escolha de destinos de férias, desejo por experiência mais exclusiva ou coletiva, entre outros. Paralelamente, a concorrência também apresenta peculiaridade, uma vez que a disputa pela demanda não se resume a empreendimentos de turismo compartilhado, mas também com a hotelaria tradicional, mercado de casas de veraneio (leia mais sobre segunda residência aqui), AirBnb e lançamentos residenciais para segunda residência.

Fica clara, portanto, a necessidade de um profundo mergulho em todos os fatores chaves de sucesso que apenas um estudo de mercado detalhado e personalizado pode oferecer.

Quer saber mais sobre como investir em timeshare e multipropriedades? Fale com a Urban Systems!

Leandro Begara, Diretor de Inteligência de Mercado na Urban Systems.

*Fontes:

¹ Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil, realizado pela Caio Calfat Real Estate Consulting

² ADIT – Artigo

³ Lei Geral do Turismo

⁴ Lei de Multipropriedade