Mudanças nas cidades e a revisão dos Planos Diretores
O dinamismo e a rapidez com que as mudanças ocorrem nas cidades trazem desafios para os gestores municipais face às novas demandas de bairros panejados e novas centralidades
O Estatuto da Cidade (Lei Nacional nº 10.257/2001), no 3º parágrafo do seu artigo 30, determina que, pelo menos, a cada dez anos, os planos diretores devem ser revistos. Por meio da Resolução n. 83/2009, o Conselho Nacional das Cidades recomenda que os processos de revisão ou alteração do plano diretor sejam também participativos. No entanto, considerando o dinamismo com que as coisas acontecem e mudam a vida nas cidades, esse prazo é considerado por alguns estudiosos como longo demais. Um exemplo desse dinamismo é a mudança ocorrida no mundo inteiro durante a pandemia da COVID-19, que chegou em 2020.
De lá para cá, os hábitos das pessoas passaram por mudanças radicais e com eles, a cidade também mudou. Hoje, muitas empresas aderiram ao trabalho híbrido ou home office e a mobilidade, principalmente nas grandes cidades, mudou. Ficou ainda mais evidente a necessidade da criação de novas centralidades para diminuir o adensamento e concentração de pessoas em determinados lugares.
Prazo
O prazo de 10 anos para a revisão do Plano Diretor é longo, porque a cidade tem uma dinâmica que se modifica constantemente, além disso, existem alguns deflagradores de desenvolvimento que são modificadores da lógica de funcionamento das cidades. Por exemplo: a chegada de uma indústria, de um novo viaduto, corredor de ônibus etc. Portanto, de acordo com a legislação vigente, a revisão deve ocorrer em até 10 anos, mas as cidades podem e devem fazer essa revisão a tempo mais curto.
A revisão em período inferior a 10 anos pode ser feita mediante Lei Municipal, algo que diversas cidades brasileiras estão fazendo para possibilitar a revisão de seus planos diretores. São Paulo (SP) programou para 2021 a realização de ajustes no Plano Diretor Estratégico aprovado em 2014*. Os instrumentos que serão discutidos e aperfeiçoados em 2021 definem as regras para o uso e a ocupação dos espaços da cidade. O objetivo prioritário é incentivar mais moradias em áreas dotadas de boa infraestrutura e empregos, serviços e equipamentos públicos de qualidade em áreas mais afastadas do centro.
TOD
O conceito de TOD (do inglês Transit Oriented Development) ou Desenvolvimento Orientado ao Transporte (já abordado aqui no blog), é um dos grandes responsáveis por essas mudanças. Por meio desse mecanismo é possível desenvolver uma nova centralidade urbana com base nos investimentos em transportes. A lógica de usar esse modelo de desenvolvimento para descentralizar a cidade faz com que esta centralidade nova seja multiproduto, composta por diversos produtos imobiliários e necessita que o plano diretor acolha os produtos propostos para a demanda daquela localidade. Na Urban Systems acreditamos que a descentralização da cidade é uma necessidade, e esta descentralização pode ser orientada pelo transporte em grandes cidades, ou induzida pelo desenvolvimento de âncoras significativas garantindo o desenvolvimento equilibrado para as cidades.
A pandemia trouxe o trabalho em alguns seguimentos para dentro das casas e apartamentos na cidade, diminuindo a obrigação das pessoas realizarem grandes deslocamentos e aumentando a necessidade de novos produtos imobiliários como farmácias, mercados, entre outros, mais próximos de regiões domiciliares. Esse é um aprendizado muito grande trazido pela pandemia, que mostra os benefícios de viver em uma centralidade equilibrada, com saúde, educação, lazer a disposição, reduzindo a mobilidade, maximizando o uso do território urbano para uma diversidade de produtos.
Além disso, a pandemia causou uma mudança dentro das casas das pessoas, que precisaram adaptá-la para o trabalho e uma consciência do que é necessário para viver bem, com melhor qualidade de vida. E, com tanto tempo para a revisão, os planos diretores não atendem a essas demandas imediatas, principalmente em lugares estritamente residenciais. Por isso é necessário que os planos diretores estejam de acordo com esse novo modelo de desenvolvimento, de criar centralidades equilibradas que favoreçam a qualidade de vida e diminuam a mobilidade.
Revisão
No Brasil, as bases para o planejamento das cidades estão estabelecidas no Estatuto da Cidade (lei 10.257/2001). O Estatuto da Cidade pode ser considerado o principal marco legal para o desenvolvimento das cidades, junto à Constituição de 1988, de onde originam seus princípios e diretrizes fundamentais. Ele estabelece as normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
O Plano Diretor é uma obrigatoriedade para municípios com mais de 20 mil habitantes, o que significa quase um terço (31,6%) dos 5.570 municípios brasileiros. Mais importante ainda, significa afirmar que pelo menos 84,2% da população do País vive em municípios que têm seu desenvolvimento econômico, social e ambiental regido por um plano diretor e sua revisão é condição para que esse município receba recursos de outras esferas governamentais.
A revisão do plano deve contemplar diversos elementos, no entanto, em muitos casos são revistos apenas a planta genérica de valores, o uso e ocupação do solo, ou seja, apenas uma revisão obrigatória, exigida pelo Estatuto das Cidades, para que não exista corte de recursos. Hoje as cidades já buscam revisões mais profundas que permitam uma real melhoria na qualidade de vida.
A Urban Systems faz a análise estratégica do desenvolvimento da cidade para, com o apoio da gestão pública, conceber uma cidade inteligente, conectada e adequada às novas condições de vida da população. Para isso, o Plano Diretor deve considerar o comportamento das pessoas, as particularidades e necessidades de cada cidade, acompanhando o dinamismo das mudanças que afetam os municípios. Estas análises contemplam visão econômica regional e urbana da cidade, para um planejamento sustentável de curto, médio e longo prazo.
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Thomaz Assumpção – fundador e CEO da Urban Systems
*Fontes: