Aeroportos Cidades serão realidade no Brasil. Cases Porto Alegre e Fortaleza Airport
A Fraport Brasil, concessionária que administra o Porto Alegre Airport e Fortaleza Airport, divulgou em junho de 2022 o desenvolvimento do conceito Aeroporto cidade em seus aeroportos no país. Saiba mais sobre estes novos vetores de desenvolvimento das cidades de Porto Alegre e Fortaleza
Em um processo de licitação internacional, ocorrido em março de 2017, a 4ª Rodada de Concessão dos Aeroportos Brasileiros, o governo federal brasileiro concedeu quatro aeroportos à iniciativa privada. Faziam parte desta rodada os aeroportos de Florianópolis (SC), Salvador (BA), Fortaleza (CE) e Porto Alegre (RS), sendo a Fraport AG a empresa que conquistou a concessão destes dois últimos, Fortaleza e Porto Alegre, por 30 e 25 anos, respectivamente.
No início de 2018 a empresa assumiu a gestão de ambos os aeroportos, com expectativa de investimento de R$ 1 bilhão em Fortaleza e R$ 1.8 bilhão em Porto Alegre. “Acreditamos no potencial de ambos os aeroportos, Porto Alegre e Fortaleza, e concentraremos nossos esforços em aumentar a atratividade deles por meio de melhorias contínuas em sua infraestrutura e processos operacionais”, afirmou na ocasião Andreea Pal, CEO da Fraport Brasil – Porto Alegre e Fraport Brasil – Fortaleza.
Em junho de 2022 a Fraport Brasil comunicou o desenvolvimento do conceito de Aeroporto Cidade em Fortaleza (CE), no Fortaleza Airport, e em Porto Alegre (RS), no Porto Alegre Airport. A empresa tem como objetivo apresentar estes aeroportos como uma extensão da cidade, a fim de despertar o interesse de investidores do mercado imobiliário e contribuir com o desenvolvimento socioeconômico do país e das regiões em que eles se inserem. Mas de fato, o que seriam “Aeroporto Cidade”?
Aeroporto Cidade
O conceito de aeroporto cidade não é algo novo e refere-se a um modelo motivado pelo forte incremento do transporte aéreo e, em linha com a desregulação de mercado praticado na década de oitenta do século XX, nos Estados Unidos da América primeiro, e na década seguinte, na União Europeia, aliada à necessidade de deslocação dos cidadãos numa perspectiva de “reduzir as distâncias e a duração das deslocações”. (Mérenne 1995:7)1
O aeroporto cidade opera na lógica de explorar os serviços aeroportuários de transporte de passageiros e cargas, gerando receitas aeroportuárias e explorando atividades comerciais dentro do próprio sítio aeroportuário.2
Este aeroporto é “um conjunto denso de atividades relacionadas ao aeroporto e seu funcionamento, assim como atividades comerciais e empresariais situadas na plataforma aeroportuária e de seu entorno” (Guller apud Branco, 2013).
Uma das referências europeias de aeroporto cidade é o Aeroporto de Frankfurt, maior aeroporto da Alemanha, tendo como proprietária e operadora a própria Fraport AG, comprovando sua experiência neste modelo de operações aeroportuárias. Em se tratando de experiência, a Fraport tem em seu portfólio 30 aeroportos pelo mundo.
É importante não confundir o Aeroporto Cidade com o conceito de Aerotrópole, muito difundido no país no início das concessões aeroportuárias brasileiras, pois este conceito criado por John Kasarda é uma extensão do conceito de aeroporto cidade, como uma sub-região metropolitana onde o esboço, a infraestrutura e a economia estão centrados em um aeroporto que serve como núcleo comercial multimodal da “cidade aeroportuária”.
Como visto até aqui, um fator determinante para desenvolver um aeroporto cidade é a sua proximidade com a área urbanizada da própria cidade em que se insere, como podemos comprovar em relação aos aeroportos de Porto Alegre e Fortaleza.
Porto Alegre e Fortaleza
O Fortaleza Airport está localizado a 9 km do centro da cidade, 11 km do Centro de Eventos do Ceará e a 12 km da rede hoteleira da cidade. Em 2019, foram mais de 7 milhões de passageiros, cerca de 60 mil voos e quase 50 milhões de quilos de cargas transportadas. Com localização estratégica para acesso ao hemisfério norte (Europa e Estados Unidos), Fortaleza se torna uma das mais importantes cidades do Nordeste (5ª maior cidade do Brasil). Com uma população de mais de 2,6 milhões de habitantes e o maior PIB per capita do Nordeste, concentra 45% da riqueza do Ceará. É também um dos principais destinos turísticos do país.
Em Fortaleza são mais de 800 mil metros quadrados para desenvolvimento imobiliário, com estudos de vocação e dimensionamento de demanda, o projeto do aeroporto cidade contempla: centro Logístico (acesso pela BR 116) com 590.000 m² de terreno e possibilidade de acesso ao lado ar (pista) do aeroporto; área de varejo com 90.000 m² de terreno com acesso à BR 116; 2 hotéis, sendo um Hotel Aeroporto com 6.500 m² de terreno com acesso ao Terminal de Passageiros e um Hotel Corporativo com 9.500 m² de terreno com acesso independente pela av. Senador Carlos Jereissati; e uma ampla área comercial para desenvolvimento de Shopping, varejo e Big Box com 125.000 m² de terreno com acesso independente.
Já o Porto Alegre Airport, porta de entrada para a Região Sul, tem papel essencial na integração dos países do Cone Sul. Em 2019, concentrou mais de 8 milhões de passageiros, cerca de 80 mil voos e mais de 30 milhões de quilos de cargas transportadas. A cidade também atrai turistas para a Serra Gaúcha. Conhecida como a Europa brasileira, pelo seu clima, paisagem bucólica e rica gastronomia, Porto Alegre recebe visitantes durante todo o ano.
Com mais de 300 mil metros quadrados de área para desenvolvimento do aeroporto cidade, o projeto contempla: Centro Logístico com 186.000 m² de terreno com possibilidade de acesso ao lado ar (pista) do aeroporto; Hotel Aeroporto com aproximadamente 6.000 m² de terreno com acesso direto ao Terminal de Passageiros; e Power Center/ Big Box (av. Sertório) com 134.000 m² de terreno com acessos independentes pela av. Sertório.
Com localização estratégica, o Centro Logístico do Porto Alegre Airport foi desenvolvido para atender às empresas de logística, e-commerce e companhias aéreas, que buscam agilidade nas suas operações em um imóvel com alto padrão de qualidade e infraestrutura completa.
Do desejo à realidade
Para chegar ao ponto de lançar o projeto ao mercado, com todo o direcionamento e assertividade de produtos, a Fraport Brasil passou por diversas etapas e estudos, desde o entendimento das questões patrimoniais, definição de melhores localidades e alinhamento com o poder público municipal, até os estudos de vocação imobiliária, estruturação de produto e dimensionamento de demanda para cada projeto.
A Urban Systems foi a empresa responsável pelos estudos de receitas acessórias imobiliária dos aeroportos de Porto Alegre e Fortaleza, partindo desde a avaliação do patrimônio, junto a própria Fraport, passando pelos estudos de vocação imobiliária e cálculo de viabilidade econômico-financeira preliminar.
Mapear às oportunidades imobiliárias para um aeroporto acrescenta uma série de fatores aos estudos de mercado, comenta André Cruz, diretor de Planejamento Urbano da Urban Systems. Segundo ele: “há de se considerar as restrições do patrimônio, as demais legislações incidentes sobre as áreas estudadas, a dinâmica de operação diária do aeroporto, seus diversos pontos de conexão com a cidade e com seus usuários, bem como identificar oportunidades que sejam viáveis para a operadora do aeroporto, os investidores e acessíveis aos consumidores. O desafio é grande, mas o mix de produtos para o Porto Alegre Airport e Fortaleza Airport apresentam-se extremamente atrativos ao mercado”.
Clique aqui para baixar a apresentação completa do Porto Alegre Airport e do Fortaleza Airport.
Aqui na Urban Systems atuamos com estudos de receitas comerciais e real estate. A metodologia empregada, auxilia no entendimento de receita acessória a aeroviária, permitindo identificar novas possibilidades de retorno e maior variedade de ganhos a curto, médio e longo prazo para os futuros operadores dos aeroportos.
O modelo pode ser empregado em outros modais, como ferrovias, rodovias, terminais urbanos, metrôs e muitos mais. Conte com a Urban Systems para estudos de receitas acessórias!
Conteúdo elaborado pela redação Urban Systems
Fontes: