Como analisar os fundamentos de demanda e projetar cenários de longo prazo para o mercado imobiliário?

Sabemos que o mercado imobiliário vive de ciclos. Considerando que períodos de crise e recessão econômica são comuns e, às vezes, imprevisíveis no Brasil, como projetar cenários de longo prazo para investir em imóveis comerciais voltados para renda?

Os imóveis para renda, como escritórios corporativos, galpões logísticos e lajes comerciais fazem parte de um segmento em que as decisões de investimento costumam olhar para trás. Isto é, ao avaliar a possibilidade de investimento, os dados considerados envolvem basicamente questões como estoque disponível, valores praticados e taxas de vacância. As fontes também costumam ser as mesmas: corretores, projetistas e operadores que já são donos dos edifícios de escritórios e galpões.

Podemos considerar como exemplo um investidor que planeja adquirir ou construir um imóvel comercial na avenida Paulista. Ao analisar a região constata que o número de escritórios vagos é grande, portanto, desiste do investimento. Em outra situação temos um investidor que considere adquirir um galpão logístico no eixo da Rodovia dos Bandeirantes, no Estado de São Paulo, e, após constatar que existem muitos galpões ocupados, baixa vacância e valor por metro quadrado alto, decide prosseguir com o investimento. Ambas as decisões são baseadas apenas numa ‘fotografia’ da situação atual e deixam de considerar diversos fatores, se tornando extremamente arriscadas.

Longo Prazo

Não basta olhar só para a localização, vacância e valores praticados para se investir com segurança. Esse é um olhar de momento, de curto prazo. Projetos dessa natureza envolvem investimentos vultuosos com necessidade de longo prazo para dar retorno obtido pelas receitas de aluguel, em média, de 20 anos. Por isso, não é prudente utilizar uma análise de momento para validar esse investimento.

Para analisar a viabilidade do investimento e elaborar uma projeção a longo prazo, outros dados, além dos já conhecidos do mercado imobiliário, devem ser utilizados com o objetivo de dimensionar riscos e criar uma métrica para ser monitorada com inteligência. Ou seja, além de analisar e estudar o passado, o olhar deve ser para o futuro, para os próximos 20 ou 30 anos.

Projetar para um futuro relativamente distante não é fácil e no mínimo devem ser consideradas variáveis relativas à oferta e demanda. É preciso considerar a tendência de crescimento da demanda por exemplo, número de empresas e de empregos por perfil, por faixa salarial, por tipo de produção, dados sobre comércio exterior (o que se importa e o que se exporta por região), volume de exportação/importação em toneladas ou em valores, por exemplo.

Uma outra fonte interessante a ser considerada nessa análise são os investimentos em mobilidade e transporte na região pretendida, como portos, aeroportos, rodovias, terminais alfandegários, metrô, anéis viários, entre outros fatores de infraestrutura que tendem a modificar a logística e o fluxo das pessoas e mercadorias naquele local.

Crises sem precedentes

Como já foi dito, dimensionar o que acontecerá nas décadas seguintes é muito difícil, mas com a utilização de bons indicadores e variáveis, é possível  traçar cenários e tendências que mostram caminhos para agir diante de momentos de crise como estamos vivenciando agora com os impactos do novo coronavírus (COVID-19) na economia mundial.

Se imaginarmos uma projeção ou um gráfico que apresente uma linha crescente e relativamente constante, quando acontece uma catástrofe ou uma crise de proporções mundiais como a atual, obviamente essa linha será interrompida. É preciso entender que: por mais que essa linha crescente e constante seja interrompida, existe a tendência futura de que essa constância seja retomada. O momento futuro é incerto, mas podemos estimar cenários, calcular hipóteses e principalmente, ter uma ferramenta para tomar decisão agora com possibilidade de monitorar passo a passo a evolução, nos permitindo corrigir o rumo antes que o navio encontre um iceberg fatal sem margem para manobras.

Ou seja, tomar decisões baseadas no momento atípico que vivenciamos, sem método e indicadores para prever o panorama futuro, pode trazer consequências graves. Essa interrupção pela quarentena provocará um hiato negativo no mercado, quanto melhor nossa modelagem e apoiados em bons indicadores, maiores as chances de projetar o cenário pós crise com eficiência, tomar decisões com mais segurança e entender quais e quando as oportunidades podem surgir.

Conteúdo publicado na edição 49 da Revista Buildings.

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Paulo Takito, sócio diretor da Urban Systems