Descentralização industrial e as oportunidades imobiliárias em São Paulo (SP)

Ocorrida no segundo quartil do século passado (1930-1965), o período da Revolução Industrial Brasileira iniciado com Getúlio Vargas, proporcionou inicialmente uma grande concentração do desenvolvimento industriais nas grandes capitais, sobretudo São Paulo e Rio de Janeiro.

Entre diversos motivos dessa concentração estava a oferta de transporte e logística, com grande destaque à rede ferroviária paulista que convergia na cidade de São Paulo. Foi justamente nesse eixo ferroviário onde passaram a instalar-se as indústrias na capital, expandindo a malha urbana paulistana para regiões como Barra Funda, Lapa, Brás, Bresser e Mooca. Também os eixos viários tiveram papel importante neste processo, embora de forma um pouco mais tardia, em regiões como os bairros de Santo Amaro e Campo Grande, na Zona Sul.

Atualmente ocorre um processo inverso, de saída dessas indústrias da capital em direção ao interior do estado e do país, provocado pelo aumento dos custos produtivos na capital e pela pressão urbana (saturação da infraestrutura, necessidade de ocupação por outros usos que valorizam mais a terra, etc).

O processo de descentralização industrial também tem se intensificado em função das vantagens que as empresas têm ao se instalar no interior. Desde a facilidade no acesso à capital por boas rodovias ou aeroportos, o interior do Estado também possui diversas universidades e cursos técnicos que oferecem mão-de-obra qualificada. Esse movimento, que começou na década de 1990, está se consolidando e transformando a capital paulista com a criação de novas centralidades.

Novos usos

Embora este processo de interiorização industrial apresente diversas vantagens às empresas, também geram impasses. O que fazer com aquela grande área imobilizada que a indústria ocupava na cidade? Como lidar com a reutilização do terreno X a remediação de possíveis contaminações, bastante comuns em áreas industriais? (Leia mais sobre desenvolvimento em Brownfield aqui)

Apesar desses desafios, no mercado imobiliário atual de São Paulo (e também de outras grandes cidades do país), cada vez mais acirrado e restrito, a existência de grandes áreas totalmente inseridas na malha urbana, em regiões cada vez mais valorizadas por sua proximidade a regiões centrais, de forte dinamismo econômico e de eixos de transporte (grandes vias, linhas de trem), são como tesouros brutos, a serem cuidadosamente lapidados para o melhor aproveitamento de seu potencial.

Um exemplo interessante é o bairro Jardim das Perdizes, instalado em área que antes pertencia a uma fábrica do Grupo Matarazzo. O novo bairro planejado da construtora Tecnisa, localizado na realidade na Barra Funda, provocou diversas mudanças em seu entorno, deixando para traz seu passado industrial, ganhando prédios de apartamentos (atualmente muito valorizados) e um parque construído com o apoio da Prefeitura de São Paulo*.

O parque foi implantado em área doada à Prefeitura e é o quinto maior de São Paulo. Conta com diversas opções de lazer, como pista de cooper, ciclovia, playground, aparelhos de ginástica, bancos para descanso e leitura, mesas de jogos de xadrez, pavimentação com 100% de permeabilidade e bebedouros para pets.

Este é um entre vários exemplos de como a saída de indústrias da capital pode gerar uma nova leitura urbana, proporcionando grandes oportunidades de desenvolvimento urbano e imobiliário, inteligente e integrado, além de garantir retorno aos antigos ocupantes da área.

Estudo de vocação

Para identificar os melhores usos para uma área, determinar o porte do empreendimento, desenhar produtos, a velocidade de absorção e sua capacidade de gerar receita os empresários podem contar com o estudo de vocação imobiliária.

A análise praticada pela Urban Systems considera fatores como: perfil demográfico da população, potencial construtivo, vetores de crescimento, questões comportamentais e peculiaridades de cada região, entre outros. Dessa forma, é possível agregar valor à área, planejar e desenvolver novos negócios, mitigando os riscos do investimento.

Quer saber mais sobre como identificar os melhores usos para as suas áreas? Fale com a Urban Systems!

Leandro Begara, Diretor de Inteligência de Mercado na Urban Systems.

*Fonte:

Prefeitura de São Paulo (SP)