Dois anos de pandemia da COVID-19 complicaram bastante a economia do mundo todo e no Brasil não poderia ter sido diferente. O País, que já é marcado pela instabilidade econômica e política, tem lutado pela retomada econômica e pela diminuição dos prejuízos em grande parte dos setores.
Segundo as projeções do primeiro boletim Focus do ano, divulgado no dia 03 de janeiro pelo Banco Central*, o mercado financeiro diminuiu novamente a previsão para o crescimento da economia brasileira em 2022. O documento reúne a projeção para os principais indicadores econômicos do País e aponta para um Produto Interno Bruto (PIB) de 0,36% ante 0,42% estimado no final do ano.
Inflação e juros
Para 2022, a estimativa de inflação ficou em 5,03%, a mesma da semana passada. Para 2021, a previsão para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a inflação oficial do país, também variou para baixo, de 10,02% para 10,01%. É a quarta redução depois de 35 semanas consecutivas de alta da projeção. Para 2023 e 2024, as previsões são 3,41% e 3%, respectivamente.
A previsão para a taxa básica de juros, Selic, ao final de 2022, ficou em 11,50% no ano. Atualmente (10/fev), a taxa definida pelo Comitê de Política Monetária (Copom) está em 10,75% ao ano. Para o fim de 2023, a estimativa é de que a taxa básica caia para 8% ao ano. E para 2024, a previsão é de Selic em 7% ao ano.
Fundos Imobiliários
Os Fundos de Investimento Imobiliário, ou FIIs, têm se tornado cada vez mais populares devido à grande gama de possibilidades e o fato permite que as pessoas acessem imóveis e determinados papéis de forma simplificada e com aportes mais baixos. No Brasil, existem 399 FIIs listados na B3*, com um valor de mercado total superior a R$ 130 bilhões e cerca de 1,5 milhão de investidores – em 2017 eram 121 mil pessoas investindo.
Em 2021, segundo boletim mensal divulgado pela B3* o segmento de FIIs movimentou R$ 66,5 bilhões de janeiro a dezembro, contra R$ 54,1 bilhões entre janeiro e dezembro de 2020. Isso aconteceu mesmo com o mercado de fundos imobiliários registrando, em outubro, um volume mensal de negociação de R$ 5 bilhões, o menor nível desde novembro de 2020. Fundos de tijolo e fundos de papel são os dois principais tipos de FIIs.
Como o próprio nome já diz, os fundos de tijolo são focados em imóveis físicos. Eles são negociados na Bolsa de Valores e permitem investir em lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, hotéis. O investidor compra uma ou mais cotas. Com esse dinheiro, os fundos adquirem novos ativos e recebem um aluguel por eles. O pagamento do locatário é então convertido em dividendos para os acionistas. Os principais riscos para esses fundos são: vacância, saúde financeira dos inquilinos e inadimplência.
2022 e os Fundos de Papel
Nos fundos de papel, os investimentos são feitos em títulos e papéis do mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Nesse caso, o rendimento vem dos juros ou da venda dos títulos a outros investidores. Segundo especialistas, os fundos imobiliários de papel se tornaram uma oportunidade para os investidores que buscam rentabilidade em meio à instabilidade atual e percepção de risco.
De acordo com o levantamento da Teva Índices, divulgado pela CNN Brasil* esses títulos renderam 4 ,5%, entre janeiro e novembro. Ainda segundo a matéria, com Selic e a inflação em patamares elevados, as dívidas são corrigidas neste mesmo nível, tornando os títulos ainda mais rentáveis e interessantes aos investidores. Outra vantagem é o fato de os fundos de papel possuírem pagamentos mensais em sua maioria, fazendo com que este valor corrigido seja repassado em forma de rentabilidade.
A Teva Índices informou ainda que os fundos de papel foram os únicos títulos imobiliários a apresentar um desempenho positivo neste ano. O índice de tijolo, por exemplo, caiu 15,2%, no mesmo período.
Em quais investir
Os fundos de papel trazem muitas opções e, de acordo com a Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários, divulgada em janeiro de 2022 pela XP Investimentos*, sua maior alocação está em fundos imobiliários com caráter mais defensivos (fundos de recebíveis e ativos logísticos). Segundo a XP, os segmentos de shopping centers e lajes corporativas podem seguir mais pressionados no curto prazo mesmo após flexibilização das restrições em relação à circulação de pessoas e funcionamento das atividades de comércio e serviços em função da COVID-19, impactando em seus dividendos. A empresa manteve a composição dos pesos da carteira recomendada, conservando a maior exposição em Fundos de Recebíveis e em Ativos Logísticos. Portanto, a distribuição entre os segmentos segue com as maiores alocações em Recebíveis (50,0%), Logística (20,0%), Híbridos (12,5%), Lajes Corporativas (10,0%) e Fundos de Fundos (7,5%).
Considerando os destaques citados pela empresa, os Fundos de Recebíveis, devem trazer bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio, sendo considerados uma ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado, dado o cenário macroeconômico com perspectiva de inflação em patamares mais elevados no curto e médio prazo.
Já para os ativos logísticos, a menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e mudanças nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos às grandes regiões metropolitanas.
Em relação aos híbridos, o fato deles possuírem investimento em mais de uma classe de ativos, se torna interessante dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco dado sua diversificação de tipo de ativos e inquilinos. As lajes corporativas, apesar de possíveis impactos da COVID-19 nos escritórios, a expectativa é de que os ativos bem localizados e de alta qualidade devem seguir resilientes mesmo com os impactos econômicos.
Análise de riscos
Questão recentemente explorada, devido ao caso do Bairro Planejado Reserva Raposo (fundo FIP Nova Raposo), o “risco de produto” dos projetos imobiliários precisa ser muito bem avaliados.
Para tanto, é importante compreender que assim como outras formas de desenvolvimento no mercado imobiliário, é importantíssimo a realização de estudos de dimensionamento de demanda para avaliar o risco dos ativos que comporão um fundo.
Para tanto, é importante compreender que assim como outras formas de desenvolvimento no mercado imobiliário, é importantíssimo a realização de estudos de dimensionamento de demanda para avaliar o risco dos ativos que comporão um fundo.
A Urban Systems atua fortemente no entendimento de riscos de produto e de demanda para projetos imobiliários de ciclo curto e ciclo longo, auxiliando no entendimento de viabilidade econômica em cenários agressivos, referenciais e conservadores, permitindo que investidores compreendam impactos macroeconômicos e políticos em seus investimentos.
Em 2021 a Urban Systems tornou-se sócia da DealWall empresa que apresenta uma nova maneira de investir no mercado imobiliário, oferecendo ao investidor, a oportunidade de acesso, direto e gratuito, a empreendimentos antes mesmo da aprovação – tornando-se um sócio do projeto desde sua concepção. E, dessa forma, atingir os maiores retornos do mercado e aumentar suas chances de multiplicar o seu patrimônio. (leia mais aqui)
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Conteúdo elaborado pela redação Urban Systems
Fontes:
