Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e a mudança do eixo de desenvolvimento

O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) é um programa de habitação federal do Brasil lançado em março de 2009. O PMCMV subsidia a aquisição da casa ou apartamento próprio para famílias com renda até R$ 1,8 mil e facilita as condições de acesso ao imóvel para famílias com renda até de R$ 7,0 mil. Dados da Confederação Nacional dos Municípios (CNM)* mostram que, durante o período de 2009 a 2019, o PMCMV contratou aproximadamente 5,5 milhões de moradias e entregou cerca de 4 milhões.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)* também divulgou dados sobre o programa. Segundo a instituição, no primeiro trimestre de 2019, 75,2% dos lançamentos imobiliários do País fazem parte do PMCVC. De acordo com o relatório, que utilizou informações de 21 regiões do Brasil, o total de unidades imobiliárias lançadas nesse primeiro trimestre foi de 14.680, das quais 11.044 fazem parte do programa.

O alcance do Minha Casa Minha Vida e o foco na baixa renda movimentaram o mercado imobiliário, não apenas em relação ao cliente final, mas também pelo investidor que passa a ter subsídios para empreendimentos destinados às faixas de renda mais populares. No entanto, quando são lançadas unidades do PMCMV em determinado local, cria-se uma exigência de investimentos em infraestrutura, serviços e mudanças nos eixos de desenvolvimento que, muitas vezes, as cidades não têm recursos para suprir.

Região Metropolitana do Recife

Valor da terra muito elevado, afastando a população de menor poder aquisitivo para periferias e municípios vizinhos. Este cenário se desenha em quase todas as grandes cidades do país, no entanto, no caso da Região Metropolitana do Recife, devido à área territorial da capital ser muito pequena, este fenômeno ocorre ainda com maior força.

Estudos da Urban Systems mostram que, no início do PMCMV, entre 2010 e 2013, cerca de 24% das unidades do segmento eram desenvolvidas em Recife ou Olinda. A partir de 2014 (até 2018) este percentual despencou para apenas 4% da oferta, evidenciando a intensificação deste processo.

Neste contexto, dois importantes eixos de desenvolvimento da Região Metropolitana cresceram: o Eixo Norte, mais precisamente no município de Paulista; e o Eixo Sul, que se prolonga desde Jaboatão dos Guararapes até Cabo de Santo Agostinho e Ipojuca. Este prolongamento do Eixo Sul pode ser explicado pelo desenvolvimento do Complexo Portuário do Suape e da Refinaria de Abreu e Lima que, num primeiro momento, levaram à necessidade de contratação de mão de obra e empresas prestadoras de serviços, sendo os indutores econômicos desse crescimento.

Nota-se, no entanto, que as crises econômicas e políticas afetaram o desenvolvimento e crescimento do Porto de Suape e da Refinaria de Abreu e Lima impactaram no desenvolvimento imobiliário nessas cidades. De 2010 a 2014 foram desenvolvidos em média 130 unidades do PMCMV em Cabo de Santo Agostinho e Ipojuca, porém após este período esta produção reduziu-se a uma média de pouco mais de 60 unidades por ano.

Em contrapartida houve maior intensificação do desenvolvimento em Paulista, que passou de uma média de cerca de 1,7 mil unidades por ano para 2,0 mil unidades por ano, reforçando ainda mais o crescimento ao Norte da Região Metropolitana.

Eixos de desenvolvimento

O exemplo do Recife ilustra o que acontece na maioria das Regiões Metropolitanas do Brasil. Os eixos de desenvolvimento – áreas formadas por cidades cujas economias progridem e se reforçam mutuamente, fazendo a região crescer – surgem sem planejamento, em função sobretudo de ciclos econômicos momentâneos.

É importante planejar e desvincular os eixos de desenvolvimento dos ciclos econômicos. Normalmente, o poder público não consegue levar infraestrutura para aquele eixo na mesma velocidade em que acontecem as mudanças políticas e econômicas, gerando caos urbano, desorganização e falta de serviços.

O grande desafio, não apenas da Região Metropolitana do Recife, mas de todo o País, é prover um planejamento urbano adequado às necessidades locais que seja independente desses ciclos econômicos. Dessa forma, a criação de corredores de desenvolvimento passa a fazer parte da estratégia de crescimento sustentável evitando prejuízos e gastos desnecessários.

Leandro Begara, Diretor de Inteligência de Mercado na Urban Systems.

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*Fontes:

Confederação Nacional dos Municípios (CNM) – https://bit.ly/2UbERHc

Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) – https://bit.ly/31cxqQS