Restrições quanto a ocupação do solo nas cidades

As características físicas de um terreno e as regras para ocupação do solo podem, de modo oculto, atrapalhar investidores e incorporadores no momento da compra de um terreno ou imóvel

A compra de terrenos, em geral, é um processo muito estudado e elaborado por quem o faz. Usualmente o comprador analisa previamente sua localização – pois acaba por ser um dos principais motivos pelo qual houve o interesse pela compra -, seu valor, se sua metragem estará de acordo com o uso que se intenciona ocupar, entre outros aspectos como esses que são habituais para a maioria dos compradores.

Entretanto, apesar de muito se analisar, muitos investidores podem se frustrar ao final do caminho. Isso se dá, pois os itens mencionados anteriormente não são necessariamente suficientes para a avaliação de um bom terreno e certeza de um bom negócio, e isso muitas vezes pode ser confirmado apenas por um profissional da área, a depender da especificidade de cada caso, uma vez que diversos aspectos precisam de análise tanto do âmbito físico, ambiental, fundiário ou mesmo legal.

Estudo de caso

Um exemplo de negócio nessas circunstâncias foi presenciado por um imóvel localizado às margens de uma rodovia, em cota elevada, onde havia uma alça de acesso à um bairro de grande infraestrutura e dinâmica urbana. Dadas as características elencadas, aparentemente se daria um ótimo investimento, pois a área estava numa posição de destaque para quem trafega a rodovia, em altura com boa visibilidade e acesso por meio de uma via coletora.

No entanto, no terreno, de apenas 250 m², havia uma perda de quase 50% de sua área para faixas onde a ocupação é proibida, pela presença dos eixos viários de concessão e grande porte. Além disso, praticamente o restante da área também seria inutilizado pela presença de um projeto urbano da Prefeitura daquela localidade, onde haverá um novo dispositivo de retorno viário que desocuparia, no futuro, o terreno.

Dessa forma, o potencial do negócio foi perdido, uma vez que o terreno em questão já era prejudicado antes de sua compra, pelos aspectos que o envolvia relacionados a sua inserção urbana.

Restrições físicas e ambientais

Cada terreno tem em si características únicas de perfil de solo e suas pré-existências. Altos declives, solos argilosos ou arenosos, solos desgastados devido a algum tipo de uso recorrente que possa tê-lo danificado, vegetação pré-existente, infraestrutura subterrânea ou aérea que possa já se localizar na área, entre outras muitas possibilidades que podem ser avaliadas por critérios urbanísticos, arquitetônicos e ambientais.

Sem o estudo adequado dessas condições ou restrições ambientais do patrimônio, fica extremamente atribulado para o investidor pensar em soluções de uso para a área em questão. Ou ainda pior: sem uma correta avaliação inicial do patrimônio em questão, pode-se caminhar para um estudo de mercado que avalie e dimensione um potencial de negócio incompatível com a real possibilidade da área.

Restrições quanto a legislação

A legislação urbana delimita áreas de proteção dentro da cidade, por fatores relacionados a presença de aquíferos, áreas de matas densas ou vegetação específica, áreas de proteção permanente, entre outros muitos fatores ambientais que podem promover regiões com maiores restrições à ocupação. Essa é a primeira camada restritiva dentro da legislação.

Outras áreas podem ser restritivas para o uso pretendido, como uma região industrial para um uso residencial e vice-versa. Portanto, ao buscar uma área para investimento ou desenvolvimento, a análise de profissionais especializados referente a todos esses fatores se torna imprescindível. É preciso que esse estudo seja feito conjuntamente entre os entes públicos e privados, além de uma equipe multidisciplinar que possa avaliar as especificidades de cada área.

Aqui na Urban Systems, a análise do patrimônio ocorre no início de cada estudo, recolhendo os materiais existentes do proprietário e aprofundando-se nas questões legais e legislativas que incidem sobre cada ativo estudado. Seja em uma grande área em zonas de expansão urbana, ou em pequenos terrenos inseridos na malha urbana das cidades, uma aprofundada avaliação do patrimônio é premissa para o início dos estudos de inteligência de mercado, seja qual for o momento de desenvolvimento em que o investidor se encontra.

E você? Está confortável com as questões que impactam, potencializam ou restringem o desenvolvimento imobiliário em seu ativo? Conte com a Urban Systems para estudar e potencializar o seu negócio!

Conteúdo elaborado por Karina Chaguri, Analista de Planejamento Urbano da Urban Systems.