Bairros planejados além do conceito: da demanda ao planejamento

Hoje, além do conceito, é preciso assertividade e conexão entre os agentes partícipes do desenvolvimento dos bairros planejados para torná-los instrumentos transformadores da realidade das cidades brasileiras

O conceito de Bairros Planejados abrange não só mais de uma forma de dividir uma gleba, mas, também, adentra na esfera de como ocupá-la e administrá-la. Trata-se de uma cidade viva, segura, sustentável e autossuficiente, onde o espaço público e o privado sejam conectados e pensados para as pessoas. Essa cidade, criada para integrar espaços e gerar fluxo, estimula o movimento e permanência de pessoas, e, como resultado, gera um aumento do sentimento de segurança delas e de outras pessoas –  uma vez que são mais olhos nas ruas. Além da segurança e conexão de usos, mais pessoas nas ruas gera a necessidade de atrativos para a população sair de casa, interagir e realizar atividades fomentando, assim, o setor imobiliário.

Esse assunto é tema recorrente aqui no blog, abordado tanto sobre a o conceito como tendência e investimento cada vez mais adotado pelo mercado, como um instrumento de transformação urbana, ou até mesmo sobre os nossos cases de sucesso, como o Granja Marileusa. Atualmente, com a difusão do conceito é necessária ainda mais precisão e estruturação no desenvolvimento de um bairro planejado, dadas as novas necessidades do consumidor, que se tornou mais exigente e consciente.

Para o desenvolvimento de um Bairro Planejado é importante levar em consideração todos os elementos básicos, para que os produtos destinados ao bairro funcionem de forma sinérgica. Como já abordado anteriormente no texto sobre “Bairros planejados no Brasil e suas particularidades” um bairro planejado vai além de um empreendimento com uso misto, mas é também um espaço urbano criado com suas individualidades identificadas pela lógica urbana.

Bairro planejado e loteamento

Inicialmente é importante distinguir não apenas os conceitos de loteamentos e bairros planejados, mas, também, as intervenções urbanas advindas de cada um deles.

Os loteamentos são frutos do fracionamento do solo em porções de terrenos menores e ruas públicas. Estes lotes gerados são, em sua maioria, destinados à venda do terreno e voltados, grande parte, para uso residencial. Além disso, são concebidos por meio da aplicação da Lei de Parcelamento do Solo. Tal processo se tornou habitual em grande parte do país, sendo uma forma convencional de urbanizar áreas vazias. Já o bairro Planejado, como dito anteriormente, vai muito além disso: sua maneira de parcelamento pode ser realizada de diferentes formas. Nestes casos além do loteamento tradicional, podem ser feitos desmembramentos, desdobros ou até a unificação de partes. Isso se dá, pois, com um planejamento bem elaborado, o bairro pode e deve ser lançado em etapas, a partir de uma estratégia de lançamento de produto imobiliário.

Desse modo, para o desenvolvimento e criação de um bairro planejado, também é fundamental que o marketing seja um aliado, para que a comunicação e a criação de marca transmitam esta imagem do todo (seus conceitos, pontos principais, destaques e afins).

Em resumo, as etapas e lançamentos devem ser realizados a partir de uma estratégia de faseamento a longo prazo, coordenando a ótica mercadológica, o espaço urbano ideal e a criação de branding, articulados entre si.

Manual de Bairros Planejados

No final de 2022 foi lançado o “Manual de Bairros Planejados” , pela ADIT Brasil. Um guia prático e direto para a construção de cidades para pessoas. O manual reúne conceitos, diretrizes, boas práticas, referências nacionais e internacionais. A publicação é inédita no Brasil e é construída com a colaboração de urbanistas e master developers, para servir como um guia para os desenvolvedores urbanos brasileiros, a fim de contribuir com a construção de empreendimentos e lugares fantásticos e mais humanos.

​De acordo com a explanação do CEO da Urban Systems, Thomaz Assumpção, no capítulo Empresas que acreditam: “A Urban Systems participou da maior parte dos principais projetos de bairros planejados dos últimos 20 anos, trazendo a visão de risco de mercado e norteando a tomada de decisão por meio de estudos de inteligência de mercado, análise da lógica urbana e mapeamento da cidade mental, permitindo não apenas o melhor planejamento dos bairros planejados, que são projetos de escala urbana, com o lançamento de produtos multiuso em fases, como também participando de todas as etapas do ciclo de desenvolvimento do patrimônio: business plan, planejamento, branding, busca de parceiros e lançamentos de projetos!”

Confira aqui para baixar o e-book.

Planejamento e gestão

Os Bairros Planejados são programados de forma que contenham uma dinâmica urbana eficaz e autossuficiente. A ocupação, para que seja um bairro, deve ser mista, oferecendo neste mesmo local moradia, empregos e equipamentos de apoio, criando uma sinergia urbana e integrando o bairro a cidade.

A gestão destes bairros é feita de forma mais organizada: enquanto loteamentos dependem da gestão municipal ou de condomínios tradicionais, os bairros planejados têm empresas responsáveis pela manutenção dos recursos, uma vez que o espaço de qualidade está em um dos pilares deste conceito. Além disso, muitas são as soluções inteligentes hoje presentes no mercado  –  como é o caso de aplicativos de gestão integrada.

O bairro planejado, por promover a ideia de cidade inteligente, pode oferecer a sustentabilidade por meio de seu sistema viário, redes de iluminação, água, energia, resíduos e ações socioeconômicas, que terá como consequência benefícios à economia e ao meio ambiente, através da redução de custos de recursos e emissão de poluentes. Portanto, o Bairro Planejado tem, diferentemente dos loteamentos convencionais, infraestrutura superior a básica.

Estudo preliminar do bairro: Setorização

A Setorização é um estudo urbanístico que tem como propósito a distribuição dos ambientes, mapeando-os em diferentes setores. Na inteligência de mercado formulada pela Urban Systems, a Setorização vem posterior ao estudo da Vocação Imobiliária, a qual, já neste decorrente momento, objetiva espacializar os produtos imobiliários provenientes de uma proposta mercadológica, onde se obtém a necessidade atual de consumo do setor imobiliário.

A Urban Systems está presente não só na elaboração de estudos de mercado e na obtenção de demanda de produtos para o desenvolvimento imobiliário, como também na idealização de estratégias de ocupação e lançamentos imobiliários. O compromisso é de que os projetos já estejam alinhados com as métricas obtidas pela demanda, já com o direcionamento da localização e plano de massas. Esta etapa do estudo, elaborada por arquitetos e urbanistas, é denominada de Setorização e possui importante função no encadeamento com as etapas subsequentes.

Após a obtenção desta espacialização dos produtos imobiliários, encaminha-se para uma contratação de escritório de arquitetura e urbanismo e complementares. Nesta etapa será feito o refinamento do bairro a partir da espacialização que a ótica mercadológica propõe através da Setorização e o então desenvolvimento do Masterplan do Bairro Planejado. A Urban Systems está presente em todo o processo, acompanhando e trabalhando com os parceiros à quatro mãos, através da consultoria em Business Plan, para garantir que todo o trabalho multidisciplinar e seu resultado estejam de acordo com a visão do mercado imobiliário.

Bairro bem planejado na prática

O Vivapark Porto Belo é um excelente exemplo no tema bairro planejado. A Vokkan Urbanismo, desenvolvedora do projeto, contratou a Urban Systems para a elaboração de estudo de vocação e demanda imobiliária para validação de conceito e projeto existente, considerando a projeção de empregos e análise de demanda residencial, comercial, empresarial e de serviços. O bairro projeto de Jaime Lerner, e validado pelo estudo de mercado, une espaços de moradia, trabalho, educação, lazer e cultura e que contará com uma área verde de mais de 138 mil m². Todo o conjunto tem, também, um compromisso ambiental por seus sistemas de drenagem de água que se integram à paisagem urbana.

Outro empreendimento que podemos citar como case de sucesso é o Parqville Figueira, condomínio de casas em Aparecida de Goiânia (GO), na Região Metropolitana de Goiânia. Esse empreendimento da CINQ Desenvolvimento Imobiliário, irá contar com agrofloresta, jardins de chuva e fazenda urbana. Ele é o quarto da linha de condomínios horizontais Parqville e foi desenvolvido a partir de um estudo de potencial de mercado da Urban Systems. O novo condomínio terá 47 mil m² de praças de área verde, com lotes a partir de 312 m² e uma Fazenda Urbana que, além de possibilitar que o morador tenha disponível mais de 1000 m² destinados ao plantio de orgânicos para seu consumo, contribui para a convivência entre os vizinhos.

Outro destaque é o Alamedas São José, que será o primeiro bairro planejado de Cabreúva (SP), lançado pela FHV Urbanismo – Loteadora com foco no segmento econômico – no início de fevereiro de 2023. Serão 1.372 unidades de moradia em 3 fases do projeto. O Alamedas São José está em uma localização estratégica, próximo à importantes eixos rodoviários, e os moradores irão contar com escola municipal, escola estadual, posto de saúde, todos esses equipamentos a menos de 12 minutos a pé.

Imagem: Perspectiva do Bairro Planejado Alamedas São José – Site FHV Urbanismo

Para o desenvolvimento do Alamedas São José, a Urban Systems utilizou, além da sua expertise em cidades, o estudo de vocação imobiliária que tem por objetivo entender se a área a ser desenvolvida está dentro dos vetores de desenvolvimento imobiliário da cidade ou região e quais são os tipos de usos com maior potencial de desenvolvimento. Após o estudo de vocação imobiliária, atendendo uma necessidade da FHV, a Urban Systems iniciou a elaboração do Business Plan ou Plano de Negócios.

Estes, entre outros bairros planejados fazem parte do portfólio da Urban Systems, disponíveis aqui!

Está em dúvida sobre a vocação da sua área ou quer saber mais sobre a estruturação de bairros planejados? Fale com a Urban Systems!

Conteúdo elaborado por Karina Chaguri, Analista de Planejamento Urbano da Urban Systems.