MULTIUSO: um conceito que não é tudo igual

De todas as tendências do mercado imobiliário, e são muitas tendências ao longo dos anos, o conceito de empreendimento multiuso pode ser considerado um dos mais dinâmicos, pois, apesar de ter alguns conceitos básicos e comuns, como a disponibilização de diferentes usos em um mesmo empreendimento, o mix destes produtos que compõe um projeto conta com uma infinidade de possibilidades e configurações, sendo fundamental para o sucesso comercial do projeto.

Na Urban Systems o olhar para a definição de mix, ou para a validação de um projeto multiuso, vai além dos dados de mercado, tendo como pontos fundamentais a investigação do patrimônio e o foco em negócios, pois mais do que um produto inovador, é preciso ser um produto inovador com liquidez no mercado.

Assim, os estudos de inteligência de mercado, que podem conter etapas de pesquisa de mercado (já abordamos às diferenças deste ponto no texto: Urban Systems: soluções para o seu projeto) trazem um olhar da dinâmica do entorno da área em estudo, um olhar do patrimônio e principalmente um entendimento da dinâmica futura, quando da entrega e utilização dos produtos imobiliários pelos seus usuários e moradores, por exemplo, compreendendo sinergias que potencializam os projetos, como também as restrições de uso dos espaços, entre os diferentes públicos.

Do começo

Como tudo que inicia da forma correta, um produto multiuso deve nascer ”do começo”. Este começo é a ideia original, uma inspiração, um conceito ou uma vontade de investigação da possibilidade de implantar um produto diferente em determinada área.

Interessante notar que geralmente quando falamos de produto multiuso, muitos de nós imagina empreendimentos imobiliários verticais, ou conjuntos de prédios e blocos que contam com uma soma de usos residenciais e não residenciais, mas temos que lembrar que há produtos multiuso horizontais, sendo que os desenvolvidos em grande áreas, atualmente recebem a denominação de bairros planejados, pois contemplam uma multiplicidade de produtos a serem desenvolvidos em uma linha do tempo programada para trazer qualidade de vida aos seus futuros habitantes e usuários.

Entretanto, como já abordamos diversas vezes esse modelo de bairros planejados neste blog, vamos focar neste texto em projetos dentro do perímetro urbanos, em regiões já adensadas, muito provavelmente com alguma verticalização, até para podermos manter certo foco e aprofundamento no conteúdo. Em todo o caso, no site da Urban Systems você pode conhecer alguns de nossos projetos estudados de Bairros Planejados e de empreendimentos multiuso.

Mais do que uma ideia inicial ou uma intenção de desenvolver um projeto imobiliário diferenciado e de uso misto, é necessária uma legislação permissiva, pois que para isso, é importante que o lote estudado permita o desenvolvimento imobiliário residencial e não residencial, do contrário, uma primeira ideia pode se encerrar diante do primeiro item de análise: o patrimônio. Caso permitido, é chegada a hora da investigação de mercado.

Estudo de Inteligência de Mercado

Como também já abordamos neste blog, cada momento de desenvolvimento de projeto demanda uma solução diferente, mesmo que estejamos falando de um mesmo produto ou projeto. Assim, há a possibilidade de investigar uma área, uma área com uma ideia ou ainda uma área com um projeto (aprovado ou não nos órgãos competentes).

Assim, é possível iniciar um estudo com uma ideia inicial de usos, como no caso do Moinho Recife Business & Life, onde foi possível aprofundar na definição dos produtos imaginados inicialmente e definir a proporção de área residencial, comercial, empresarial e de tecnologia, bem como da definição dos produtos, valor e linha do tempo de lançamento.

Já no caso do Trend City Center (Porto Alegre-RS) da Maiojama, o estudo partiu de um projeto inicial concebido pela empresa, com torre corporativa, torre residencial e mall. Neste sentido, foram avaliados os produtos, e entendido o impacto de cada um sobre os demais usos, bem como entendimento de valorização do projeto e estratégias de lançamento. Desde a sensibilidade de preço, até os itens compartilhados, o estudo entende a dinâmica individual e coletiva dos produtos imobiliários, para um maior aproveitamento de espaços e maior vantagem nas vendas.

Por fim, partindo do nada, apenas de uma intenção, ou restrição do patrimônio, podemos citar o Centro Comercial Noroeste (Brasília-DF), projeto da Terracap, que por conta da legislação incidente sobre um lote de 80 mil m², buscou a melhor estratégia para o desenvolvimento de um produto multiuso apenas contando com produtos para receita, uma vez que por ser uma área que será concedida para uso, assim como estudos de receitas acessórias em aeroportos ou estações de metrô, a mesma não pode ser vendida. Assim, partiu-se para um estudo de vocação imobiliária para investigação de melhores usos e melhores ocupação, para um produto que ao final, contemplou: shopping center, residencial para locação, hotel e área empresarial.

Riscos de Projeto

A premissa de que cada projeto é diferente, de acordo com o tamanho da área a ser desenvolvida, sua inserção na lógica urbana de uma cidade, o envolvimento da mesma na cidade mental dos diferentes perfis de população fixa e residente que percebem este espaço em seu território e as diferentes formas de consumo do espaço pelos diferentes públicos alvos, é ainda mais relevante para projetos de uso misto.

Não é porque um projeto com um determinado mix e volume de unidades deu certo em um bairro de uma cidade, que ele pode ser replicado em outro bairro ou outra cidade, pois o comportamento e os hábitos culturais daquela população podem se diferenciar por completo.

É constante os nossos estudos de reprodução de projetos de sucesso em uma região, para ser desenvolvido em outra, e sempre há a necessidade de adequação de mix ou de produto, para que o mesmo esteja condicionado as especificidades da sua região e do seu mercado, e assim reduza seu risco de desenvolvimento, garantindo uma boa velocidade de vendas ao incorporador. Em nosso site você confere por exemplo, o Trend Nova Carlos Gomes, estudado após o lançamento do 1º empreendimento Multiuso de Porto Alegre para a Maiojama.

Tipologias e Usos

Atualmente, com o boom dos empreendimentos compactos em áreas empresariais ou próximos de corredores com facilidade de acesso a transporte coletivo, fruto de mudanças e alterações nas leis de zoneamento e uso e ocupação do solo, muitos empreendimentos residenciais com fachada ativa (área comercial na parte frontal com acesso direto a rua) tem sido apresentados ao mercado como empreendimento multiuso. De fato, o são, pois contam com usos diferentes em sua composição.

Nas grandes cidades, a maioria dos empreendimentos de uso misto trazem uma combinação de: Residencial, Comercial e Empresarial (salas de escritórios). Aliás, podemos considerar que este é o tripé básico deste perfil de empreendimentos.

Entretanto, a gama de produtos estudados recentemente pela Urban Systems, para desenvolvimento nas cidades brasileiras vai muito além, passando por: hotelaria, residenciais de locação, residências para estudantes, residenciais para idosos, consultórios e clínicas, self storage, áreas de lazer, polos tecnológicos, coworking e muito mais.

Dessa forma, podemos notar que há uma multiplicidade de possibilidades de desenvolvimento de complexos multiuso em um projeto. Será que o seu projeto foi concebido de forma adequada? Você avaliou a possibilidade de diversificação do projeto, e consequente valorização?

Ficou na dúvida? Fale com a Urban Systems e vamos juntos avaliar o projeto ideal para a sua área.

Vai investir ou empreender em 2023? Conte com a gente!

Saiba também sobre os Estudos elaborados pela Urban Systems

Conteúdo elaborado por Willian Rigon.