Conheça as três etapas de um estudo de requalificação de imóveis públicos

Processo da Urban Systems envolve mapeamento, análise da documentação e identificação da vocação dos ativos imobiliários

Elaborar um estudo de requalificação de imóveis públicos é um trabalho que exige muita pesquisa e a expertise de profissionais habilitados a identificar as melhores vocações para estes ativos imobiliários que, muitas vezes, estão sem uso. Para mostrar os bastidores de como se desenvolve um conteúdo deste porte, o blog conversou com Paulo Takito, sócio-diretor da Urban Systems, consultoria responsável pelo Masterplan Centro do Rio (clique aqui e saiba mais), encomendado pelo BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), em parceria com a Prefeitura do Rio.

Takito explica que o primeiro passo é identificar os imóveis públicos, que podem ser do município, do estado ou da União. “Esse é um grande desafio, pois percebemos que a maioria dos órgãos não tem o real conhecimento do seu portfólio imobiliário. Isso acontece porque as propriedades estão espalhadas pelas secretarias e as informações ficam muito soltas. Então, a primeira tarefa é fazer uma mineração dentro do próprio governo para conseguir gerar uma lista de imóveis e verificar quais dados existem sobre eles”, conta Takito.

A partir deste trabalho inicial de olhar para dentro do governo é que a Urban Systems consegue qualificar o que é terreno vazio, o que é imóvel ocioso, o que está ocupado pelos órgãos públicos, ou a propriedade ocupada por terceiros porque foi cedida, entre outros exemplos. Segundo Takito, não basta apenas identificar; é preciso geolocalizar os imóveis. “Fazemos uma análise espacial para saber em qual local a propriedade pública está, o que tem no entorno, se tem alta ou baixa densidade populacional, se é predominantemente residencial, comercial ou industrial e se está em área urbana ou rural. E assim vamos cruzando as informações sobre os imóveis e seu contexto urbano”, complementa o executivo.

Na segunda camada de um estudo de requalificação de imóveis públicos está a pesquisa detalhada sobre a documentação de cada unidade. “Essa mineração acontece dentro do próprio governo e nos cartórios de registro de imóveis que têm informações sobre matrícula, posse, uso e status de documentação, entre outros dados”, diz Takito. O sócio-diretor da Urban Systems afirma ainda que, com esta triagem, já é possível ter uma ideia do potencial dos imóveis, o que dá início à terceira fase do processo que é identificar a vocação imobiliária. “No Masterplan Centro do Rio, por exemplo, indicamos 75 imóveis, dos quais 46 já contam com as nossas sugestões de empreendimentos que vão trazer uma nova dinâmica para o Centro do Rio”, lembra Takito. Os detalhes sobre este estudo estão aqui!

Os benefícios da requalificação

Na avaliação de Paulo Takito, o estudo de requalificação de imóveis públicos é uma poderosa ferramenta nas mãos dos governos, pois além de gerar receita, é possível contribuir para uma mudança significativa das cidades, trazendo mais qualidade de vida. O executivo lembra que o imóvel público é um bem que deve trazer algum benefício para a sociedade. Portanto, se está vazio, a propriedade deixa de cumprir a sua função social. “Um imóvel vazio pode juntar lixo, atrair bichos e gerar uma sensação de insegurança. Tudo isso penaliza a rua, os vizinhos, o bairro e desvaloriza a região”, ressalta o sócio-diretor.

Uma vez mapeados estes imóveis, a exemplo do que foi realizado para o Centro do Rio de Janeiro, a Urban Systems consegue identificar novos usos, gerando benefícios para a sociedade. “São destinações que podem ser desde habitação popular, em áreas com boa infraestrutura, até o desenvolvimento de negócios imobiliários privados que vão trazer lucros para o próprio estado e para os usuários, neutralizando os aspectos negativos e trazendo vitalidade para os bairros onde estão estes imóveis”, observa Takito.

E de que forma essas iniciativas podem ser colocadas em prática? De acordo o sócio-diretor da Urban Systems, elas podem ser viabilizadas pelo governo, que vende estes imóveis para obter receita direta, ou por meio de Parcerias Público-Privadas (PPPs). “Outra forma bem estruturada é criar um fundo imobiliário. Em vez de agir no varejo, de imóvel em imóvel, o governo pode pegar estes ativos, selecionar os que têm os melhores potenciais e colocar em um fundo imobiliário. Considero que existe grande interesse do privado neste tipo de negócio pelo alto valor agregado”, analisa o executivo.

Para Takito, realizar um estudo de requalificação de imóveis públicos é consideravelmente mais vantajoso do que agir sem um estudo prévio de vocação imobiliária e viabilidade. “Por isso, acredito que o estudo que fizemos para o Centro do Rio é um modelo que pode ser realizado na maior parte dos municípios brasileiros e que não requer grandes investimentos do poder público. De um lado teremos o governo mostrando onde estão estes ativos e do outro o dinheiro privado para empreender. Este é o caminho”, avalia o sócio-diretor.

Soluções para Centros urbanos em declínio:

• Estudos de requalificação: A análise criteriosa do potencial dos imóveis públicos e privados é fundamental para direcionar investimentos e ações eficazes de revitalização.

• Incentivos à moradia: A criação de programas que facilitem a compra ou aluguel de imóveis residenciais no centro da cidade é crucial para atrair novos moradores e fomentar a vida urbana.

• Diversificação de atividades: A promoção de usos mistos nos edifícios, combinando moradias com comércios, serviços e espaços culturais, contribui para a criação de um ambiente mais dinâmico e seguro.

Revitalizar os centros urbanos é um desafio, mas também uma oportunidade. Ao investir na requalificação desses espaços, podemos criar cidades mais seguras, vibrantes e prósperas para todos.

Estudos para estações de metrô e aeroportos

Além do Masterplan Centro do Rio, Takito conta que a Urban Systems elaborou para a Companhia Paulista de Trens Metropolitanos (CPTM) e o METRO de São Paulo estudos de análise mercadológica de oportunidades imobiliárias (receitas acessórias) para estações de trem do Metro em São Paulo. “O projeto apresentou possibilidades de diferentes produtos para cada estação, considerando comercial, empresarial, shopping, educação básica e superior, saúde, hospital, galpões e armazéns, hotelaria, além de residencial. Afinal, morar próximo da estação é um grande desejo das pessoas”, destaca Takito. Para saber mais, acesse aqui.

Já no setor de aeroportos, o sócio-diretor da Urban Systems destaca dois cases que também contaram com estudos de requalificação: Porto Alegre e Fortaleza Airport, confira os detalhes clicando aqui.

Conteúdo elaborado pela Redação Urban Systems.