Análise comparativa do cenário das fachadas ativas em São Paulo e os desafios para o futuro

Em 2015, já com 8 anos trabalhando na Urban Systems, liderei a equipe que desenvolveu um estudo solicitado pelo SECOVI-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais de São Paulo) e ACSP (associação Comercial de São Paulo) para avaliar a então novidade do instrumento de incentivo à implantação de fachadas ativas no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários próximos aos eixos de transporte de São Paulo, proposto no Plano Diretor promulgado em 2014 e que posteriormente viria a ser regulamentado pela LUOS 2016 (Lei de Uso e Ocupação do Solo). Saiba mais sobre o estudo clicando aqui.

O debate era acalorado, contrapondo favoráveis e desfavoráveis a esta e tantas outras medidas propostas na oportunidade. A necessidade de melhorar o ambiente urbano na maior metrópole do hemisfério Sul era premente e o Plano Diretor então desenvolvido – e premiado ao redor do mundo – buscou alternativas ousadas e até certo ponto inovadoras. Agora, passada uma década e à luz da revisão do Plano Diretor do ano passado e atual discussão da revisão da LUOS (Lei de Uso e Ocupação do Solo), parece ser um momento muito valioso para avaliação dos reflexos que o PD 2014 proporcionou na cidade para ajustá-lo e melhorá-lo para os anos vindouros.

Lojas em Fachada Ativa

Segundo levantamento da Geoimóvel, podemos identificar 320 empreendimentos lançados na cidade desde 2016 com ao menos 1 loja em fachada ativa. Tais lançamentos somam um total de 743 lojas, ou seja, em média possuem 2,3 lojas cada, totalizando aproximadamente 149 mil m² de área privativa, média de aproximadamente 200 m² por loja ou 466 m² por empreendimento.

Fonte: Urban Systems, 2024

Os números já demonstram por si sós que o instrumento tem sido bastante utilizado pelo mercado imobiliário na cidade. O fato do acréscimo de potencial construtivo ser oferecido a qualquer empreendimento com fachada ativa, no entanto, corresponde a um fator benéfico aos empreendedores, mas que não necessariamente encontra eco na realidade da cidade.

Isso porque, conforme indicado pelo estudo da Urban Systems em 2015, todo o potencial construtivo adicionado pelas fachadas ativas possíveis não encontraria demanda suficiente capaz de sustentá-las. Dessa forma, como tem sido veiculado atualmente na mídia, muitos dos espaços comerciais disponibilizados nas fachadas ativas desses novos empreendimentos ainda não foram ocupados, fazendo com que a estratégia imaginada inicialmente não tenha alcançado totalmente seu objetivo.

Ao observarmos a espacialização dos empreendimentos com fachadas ativas fica claro que há uma importante concentração destas, também impulsionada pela legislação, nos chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, privilegiando o maior adensamento residencial e comercial nas proximidades das infraestruturas de transporte coletivo (saiba mais aqui). Também é evidente que estes locais tem, em tese, maior fluxo de pessoas e maior atratividade que justificariam a presença dessas novas lojas, porém, até pelo excesso de oferta, também nestes locais há espaços vagos.

Fonte: Urban Systems, 2024

E O FUTURO?

Ainda que a medida tenha repaginado a oferta de espaços comerciais em muitos locais, também gerou uma valorização nos valores de aluguel que podem estar dificultando a ocupação por comerciantes que antes estavam alocados em infraestruturas menos qualificadas, mas por óbvio, mais baratas.

Portanto, o desafio agora é o de reequilibrar a oferta desses espaços comerciais de forma a ajustar os preços de locação para que as operações comerciais sejam mais sustentáveis. Não se trata aqui de defender a regulação de preços, mas não se pode negar a necessidade de repensar o dispositivo legal – como já vem sendo discutido – para que um incentivo para tentar solucionar um problema não seja o motivo de criação de um novo problema. O futuro da cidade agradece!

A Urban Systems ajuda a identificar soluções para o desenvolvimento de projetos imobiliários e das cidades sempre concatenando as oportunidades e demandas de mercado com a necessária sustentabilidade econômica e social dos projetos nos quais atua.

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Conteúdo elaborado por Leandro Begara, Diretor de Inteligência de Mercado da Urban Systems