Mercado imobiliário e a nova lógica urbana pós pandemia

Após anos de mudanças intensas, o mercado imobiliário segue resistindo e novos produtos precisam se adaptar e estar inseridos à nova maneira de se viver no contexto urbano

O modelo de urbanização desordenado, principalmente nos grandes centros urbanos, foi colocado em cheque durante os últimos anos em função da chegada da pandemia da COVID-19. E um dos grandes legados dos problemas enfrentados nas cidades é a reflexão em relação a lógica urbana e como as pessoas se relacionam com a cidade. Afinal, não foi a toa que o vírus se disseminou com maior rapidez nos centros urbanos onde existe maior dependência do transporte público e ocupação desordenada.

Descobrimos da pior forma que a maioria das cidades não tinha sequer o básico, quanto mais preparação para uma pandemia, pois o rápido crescimento urbano não foi acompanhado pelo desenvolvimento adequado de infraestruturas sociais e técnicas disponíveis para toda população. Portanto, não tem volta, as cidades irão funcionar de uma outra maneira, conceitos de mobilidade serão revistos e os lançamentos imobiliários também precisam estar inseridos para atender a nesse novo contexto.

Entre as questões mais importantes escancaradas pela pandemia dentro das cidades estão o conceito de centralidades equilibradas, a mobilidade urbana e, mais do que nunca, a necessidade de identificar as necessidades específicas das demandas consumidoras da região onde esse público está inserido antes de lançar ou adaptar um produto imobiliário.

Poucos anos atrás ainda observávamos que muitos incorporadores e investidores tratavam a inteligência de mercado como instrumento auxiliar ao desenvolver um produto, seguindo aquela antiga máxima: ‘se não vender agora, vendemos depois”. Porém, o depois pode não chegar e o investidor acaba com um produto parado, sem resultado. Depois da pandemia, um estudo completo para balizar o lançamento de um produto imobiliário se tornou essencial para mitigar riscos, atender essa diversidade de produtos, demanda e necessidades atuais, tendo uma lógica financeira além da imobiliária.

A Urban Systems, que está há mais de 20 anos oferecendo soluções a investidores, sempre entendeu ser necessário se utilizar da inteligência de mercado, hoje já observamos que é inimaginável dispor de recursos para investir em um lançamento imobiliário sem um planejamento baseado em um estudo completo nesta análise de risco.

Nova lógica urbana e cidade mental

Relembrando conceitos de lógica urbana e cidade mental já citados aqui no blog (leia mais aqui): a Lógica Urbana explica a relação entre o comportamento das pessoas no espaço urbano, suas influências e as correlações com o mercado e com as instituições, dentro de um determinado espaço geográfico denominado Cidade Mental, onde a cidade se revela como um agente ativo nas relações de consumo.

A Urban Systems sempre trabalhou com o cuidado em estudar e entender a lógica urbana vigente, para, a partir daí, propor a inserção de novos produtos baseados nas necessidades das pessoas. É preciso identificar as demandas latentes que não são atendidas e avaliar como trabalhar essas questões do ponto de vista mercadológico e geográfico da cidade. No entanto, como já destacamos por aqui, para realmente mitigar os riscos em projetos novos e já existentes é importante considerar as questões culturais e comportamentais da população daquele bairro, cidade e região.

Toda essa avaliação mercadológica e comportamental irá resultar na implantação de um produto que irá ao encontro com as necessidades, o reconhecimento da Cidade Mental e dos processos das decisões de consumo das pessoas. Após a pandemia, o comportamento de consumo mudou drasticamente. A mobilidade urbana, escolas, proximidade dos serviços, o trabalho remoto, a busca por um espaço confortável e prático para morar são assuntos que têm protagonizado as discussões sobre as cidades. Esses ingredientes, além do trabalho e moradia, são fundamentais para a composição da nova lógica urbana e da cidade mental das pessoas.

Mercado imobiliário

O mercado imobiliário brasileiro é conhecido pela sua resiliência diante das crises e continuou sendo destaque na economia nacional nos últimos anos, mesmo durante a pandemia. Segundo dados da Confederação Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)*, em 2021, por exemplo, houve um aumento de 25,9% nos lançamentos imobiliários, além do crescimento de 12,8% nas vendas em comparação com 2020. No último trimestre de 2022, também ocorreu um aumento de, aproximadamente, 42% no número de lançamentos em comparação ao mesmo período do ano anterior.

Em 2023, as perspectivas continuam boas. Mas aqui vale uma ressalva: o investimento em novos produtos imobiliários, ou mesmo a adaptação dos já existentes, precisa estar balizado em estudos profundos de impacto na nova lógica urbana de descentralização da cidade, na busca de centralidades equilibradas, uma vez que, atualmente, a mobilidade urbana tem feito bastante diferença na tomada de decisão sobre onde morar, estudar e trabalhar.

Diversidade de produtos

Nesse momento de revisão de conceitos para a inserção de novos produtos no tecido urbano, percebemos um grande crescimento em produtos imobiliários de nicho, cada vez mais personalizados. Os consumidores têm uma maior clareza na relação entre o custo e valor do produto que irão adquirir. E essa regra não vale apenas para os produtos de luxo.

As cidades pedem uma diversificação de produtos em um mesmo espaço, redução de deslocamento, atendendo a diferentes públicos. Outra tendência para 2023 é de que os programas de incentivo à aquisição e construção populares ganhem força com o novo governo. Por isso, antes de lançar qualquer produto, é necessário ter pleno conhecimento e analisar a nova lógica urbana, e como o seu produto irá se comportar neste cenário. Tanto os imóveis de nicho, de luxo quanto os econômicos, além dos bairros planejados, precisam incluir produtos que atinjam pessoas de diversas rendas. Além disso, todos esses produtos precisam interagir com a cidade e entre si.

Para mitigar os riscos, a Urban Systems trabalha com dois eixos principais: análise da demanda, entendendo a necessidade daquela cidade/região, e o segundo é a investigação do produto desejado que caiba no bolso do público a ser atingido. Portanto, para atender assertivamente a toda essa multiplicidade de ofertas, entendendo a demanda e o funcionamento da cidade é essencial identificar, por meio de estudos, os vetores de crescimento para ‘desenhar’ produtos que vão ao encontro a essas questões.

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Conteúdo elaborado por Thomaz Assumpção, CEO da Urban Systems