Retrofit: saiba mais sobre essa alternativa que propõe novos usos para imóveis antigos
A modalidade moderniza edifícios antigos preservando as características originais e adequando à legislação vigente
Embora ainda estejamos vivendo um momento de instabilidade política e econômica, o Brasil parece estar com a pandemia relativamente sob controle e os mercados estão voltando, gradativamente, aos patamares anteriores à chegada da COVID-19 no País. O mercado imobiliário tem se adaptado e trazendo diversas alternativas ao ‘novo normal’ pós-pandemia. Uma dessas alternativas é o Retrofit, que tem chamado a atenção de incorporadoras, imobiliárias, investidores e gestores públicos.
A alternativa surgiu na Europa no século 19, continente conhecido pelo grande número de construções históricas, e, logo após, nos Estados Unidos. No Brasil, demolir o antigo para dar lugar ao novo era a regra. Mas, no século 21, o hábito de manter o patrimônio centenário levou o mercado imobiliário a pensar em maneiras de preservar o patrimônio histórico sem perder a utilidade do presente.
O conceito de Retrofit* (do inglês, Reforma em tradução livre, ou, colocar algo antigo ‘em forma’) tem como intuito adaptar e modernizar edifícios antigos, muitas vezes abandonados e sem uso definido, preservando as características originais, a história do imóvel, bem como adequando esse produto à legislação vigente. Não é apenas uma restauração, mas uma reestruturação que alia o conceito de conforto e funcionalidade aos visitantes ou moradores à preservação da memória. Portanto, esse recurso permite reinserir espaços subutilizados novamente no circuito produtivo da cidade a um custo bem menor, visto que é reaproveitada uma infraestrutura pré-existente.
Além da reforma, o Retrofit permite que edifícios antigos aumentem sua vida útil trazendo elementos do estilo de vida e do urbanismo atual que, normalmente, não existiam no momento da construção original. Outra vantagem é que os custos de manutenção diminuem bastante, o que auxilia na recuperação mais rápida do investimento.
Como algumas legislações impedem a alteração do produto arquitetônico, o Retrofit acabou se tornando uma necessidade. Outra aplicação interessante é não somente em prédios isoladamente, mas em regiões específicas, mantendo a unidade arquitetônica de ruas, bairros e distritos, adequando o estilo antigo às necessidade modernas da população local.
FIIs e uso social
Já abordamos no blog a tendência de investimento nos FIIs, Fundos de Investimento Imobiliário, clique aqui , que têm se tornado cada vez mais populares devido à grande gama de possibilidades. Segundo matéria publicada no jornal Diário do Rio*, no início de junho desse ano, após a aprovação, pelas prefeituras do Rio e São Paulo, de leis de incentivo que incluem descontos no IPTU para o Retrofit, o segmento se tornou mais atraente para os empreendedores.
Ainda segundo a matéria, o mercado de retrofit é uma das apostas da Jive Investments para os próximos anos. A empresa vê no retrofit uma das soluções para a crise de habitação no Brasil, uma vez que muitas das leis de incentivo priorizam a utilização dos edifícios para habitações de interesse social. Atualmente, a empresa já conta com mais de 1.000 imóveis em sua carteira. Cidades como o Rio, Salvador e São Paulo, que vêm aprovando grandes projetos de revitalização de suas regiões centrais históricas, começam a ser alvo de empreendedores como a Jive. Estes fundos têm como alvo edifícios que possuem grandes débitos ou que precisam ser vendidos rapidamente por seus donos.
Em junho de 2021, a Prefeitura de São Paulo sancionou a lei que criou o Programa Requalifica Centro*. O projeto estabelece incentivos fiscais para estimular o retrofit de prédios antigos da região central da cidade e sua transformação em edifícios habitacionais. O objetivo é adensar o centro e resgatar a vocação da região ao criar um ambiente mais atraente para investimentos.
Segundo informações da Prefeitura, após a sanção da lei, começa o trabalho para desburocratizar e agilizar o processo de aprovação desses projetos. O Município também elaborará parcerias junto à sociedade civil para incentivar a requalificação de prédios antigos. O Requalifica Centro terá como alvo as edificações localizadas nesta área e construídas até 23 de setembro de 1992 ou licenciadas com base na legislação edilícia vigente até esta data, no caso, o Código de Obras e Edificações revogado (Lei nº 11.228/1992). A ideia é estimular o uso misto desses imóveis, ou seja, comércio no térreo e habitação nos demais pavimentos, combatendo a ociosidade ainda mais acentuada com a pandemia do novo coronavírus. de 2021, a Prefeitura de São Paulo
Case Moinho do Recife (PE)
O Projeto Moinho Recife Business & Life, em Recife (PE), foi criado a partir de uma parceria entre a Revitalis Incorporações e a construtora Moura Dubeux, sendo a Urban Systems a responsável pelo desenvolvimento do estudo de potencial de mercado que considerou as restrições do patrimônio existente e demanda por preservação dos Moinhos.
O Moinho Recife está desativado desde 2009 (leia mais aqui) e agora ressurge totalmente revitalizado, adaptado e seguro. Além de recuperar toda a área de 53 mil m², o Moinho Recife Business & Life prevê a construção de um mall com até 14 lojas e um Rooftop com praça elevada, mirante e telhado verde, além de um estacionamento com 595 vagas rotativas.
O empreendimento multiuso conta com áreas residenciais, juntos de equipamentos de lazer e serviços de uso comum, com o objetivo de atender questões pertinentes à integração entre o usuário do próprio complexo e da população do entorno, contribuindo para melhora da mobilidade, segurança e urbanismo.
Nunca é demais lembrar que a Urban Systems conta com 22 anos de experiência no mercado em estudos de vocação imobiliária e potencial de mercado, com metodologias que avaliam projetos greenfield e brownfield, e no caso do Retrofit é imprescindível que incorporadores e investidores avaliam de forma profunda o mercado e os produtos oportunos, uma vez que precisam tomar decisão de investimento pautado no menor risco. Possui patrimônio com oportunidade para retrofit? Fale com a Urban Systems!
Conteúdo elaborado por Maria Caroline Cada Cardoso, Analista em Inteligência de Mercado e Planejamento Urbano da Urban Systems
*Fontes: