Tendência das Fachadas Ativas e os benefícios para as cidades
Fachadas ativas trazem inúmeros benefícios para as cidades e a tendência é de aumento no uso desse recurso urbanístico.
O Plano Diretor Estratégico (PDE) do Município de São Paulo*, promulgado em agosto de 2014, incorporou diversas inovações urbanísticas, para orientar ocupação imobiliária. Uma dessas inovações é o acesso público a uma parte do térreo dos condomínios privados, a fachada ativa, que ainda é um instrumento pouco visto nas legislações das cidades brasileiras.
As fachadas ativas, possuem acesso direto para as calçadas e são destinadas à usos não residenciais, como o comércio e os serviços locais. O motivo declarado no PDE para a construção destas áreas é evitar a formação de planos fechados na interface entre os imóveis e os logradouros, promovendo a dinamização dos passeios públicos.
Benefícios
Esse mecanismo urbanístico importante que integra a fachada à rua, é mais frequentemente visto nas grandes cidades, trazendo diversos benefícios e integrando mais o espaço privado com o espaço público. Algumas destas intervenções são a melhora da estética do ambiente físico, da conectividade, vegetação, iluminação e sinalização das ruas e passeios públicos. Calçadas vibrantes com fachadas ativas fomentam a economia local, pois encorajam pedestres a frequentar o comércio e os serviços, podem valorizar os imóveis, criam mais empregos e contribuem para a interação social, uma vez que o espaço passa a ser um local de vivência, experiências, eliminando muros, grades, utilizando melhor o espaço das calçadas, que deixam de ser apenas passagem de pedestres.
Além disso, as fachadas ativas se apoiam no conceito do uso misto para os empreendimentos imobiliários, que é uma das premissas das cidades inteligentes e bem planejadas. O uso misto é muito importante para reduzir problemas de mobilidade, trazendo varejo e serviços para o local. Aliás, sobre este tema já falamos bastante aqui em nosso blog, e vocês podem conferir na aba “cidades”. Outra vantagem é que favorecem a segurança nesses locais, já que existe a possibilidade de os estabelecimentos funcionarem em horários além do comercial, no caso de bares e restaurantes, gerando fluxo de pessoas ao contrário do vazio de movimento em áreas com uso específico.
Estudo
Em 2015, a Urban Systems realizou um estudo sobre o assunto, a pedido do Secovi e a Associação Comercial de São Paulo sobre a viabilidade mercadológica de áreas comerciais e de serviços nas fachadas ativas que poderiam ser desenvolvidas por meio do benefício legal estabelecido pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, considerando ainda a possibilidade de transformação urbana que o plano prevê.
O estudo identificou impacto sobre as oportunidades para 3 esferas: Incorporador, Investidor e Comerciante, considerando a ressalva que assim como um grande empreendimento comercial, ou o desenvolvimento de novos empreendimento, a análise de mercado para implantação de fachadas ativas em empreendimentos é tão importante quanto o desenvolvimento de novos empreendimentos comerciais ou de serviços. É preciso verificar se o produto ou serviço é adequado à região, o público dos arredores, analisar o fluxo da rua e de estacionamentos. É importante entender o potencial de mercado para esse local para que o mecanismo funcione e gere o valor pretendido para os imóveis e para a qualidade de vida da população daquela região.
Cidades menores
Embora cada cidade com mais de 20 mil habitantes deva ter seu Plano Diretor, muitas não contam com legislação específica citando o conceito de fachada ativa, ou incentivos a esse modelo. Mesmo assim, muitos planos diretores não são restritivos a esse mecanismo e alguns municípios menores já começam a aplicá-lo.
Para que uma região da cidade adote o modelo de fachadas ativas é necessário que exista um nível de verticalização (adensamento) ou que o município esteja em processo de verticalização, passando por uma mudança de comportamento imobiliário. Dessa forma, os empreendedores já podem iniciar o desenvolvimento dos seus projetos com planejamento focado no desenvolvimento urbano da cidade e, consequentemente, social das pessoas com as fachadas ativas.
É possível também que as cidades planejem para o futuro, criando um cartão postal, um novo destino comercial, com uma frente única para uma avenida com uso de pedestres, por exemplo, o que irá gerar a valorização daquela área. É importante ressaltar também que o modelo de fachada ativa se adequa a todos os padrões de desenvolvimento imobiliário, ou seja, tanto para o alto padrão, quanto para projetos de escala econômica. Mas nesse caso, é importante também compreender, regionalmente o comportamento e a cultura de consumo de imóveis, pela população local, pois uma solução ou um projeto implantado com sucesso em uma cidade, não necessariamente dará certo ou fará sentido, comercialmente, em outra cidade. Para isso é importante estudar o seu mercado.
Por fim, como estamos sempre pensando a cidade inteligente, é importante conceber que o projeto com fachada ativa não pode ser uma ilha dentro do desenvolvimento do bairro ou da cidade, assim, torna-se necessário o projeto integrado com a rua, a região, e a participação de diferentes atores na concepção: população local, incorporador, poder público, comerciantes e etc.
Seu projeto tem viabilidade para fachada ativas? Conte com a Urban Systems para dimensionar o projeto e oportunidades.
Conteúdo elaborado pela Redação Urban Systems
*Fonte: