Desenvolvimento imobiliário em cidades tombadas

Desenvolver um produto imobiliário em cidades tombadas ou com edifícios tombados pelo patrimônio histórico é um desafio, mas não é impossível com o planejamento correto

Já abordamos no blog a necessidade de uma legislação eficaz, incluindo o Plano Diretor, leis de zoneamento e regras de uso e ocupação de solo, para um desenvolvimento orientado das cidades, com o objetivo de aproximar a moradia das pessoas de seus locais de trabalho, de lazer, saúde e educação, melhorando a mobilidade e reduzindo a necessidade de longos percursos para a realização de diferentes atividades, obtendo um crescimento urbano orgânico e atrativo. Mas como desenvolver o solo urbano onde há patrimônio histórico, cultural e artístico em cidades tombadas ou com edifícios tombados?

Desenvolver produtos imobiliários nesses locais pode parecer impossível ou um grande desafio, mas com a estratégia imobiliária adequada, prédios antigos e históricos podem e devem receber investimentos assim como acontece com as novas construções. Esses investimentos podem auxiliar as cidades em suas potencialidades e oportunidades, além de possibilitarem a recuperação e um melhor uso desses edifícios.

Legislação

De acordo com o Decreto-lei nº 25*, de 30 de novembro de 1937, em seu artigo 1º “Constitui o patrimônio histórico e artístico nacional o conjunto dos bens móveis e imóveis existentes no país e cuja conservação seja de interesse público, quer por sua vinculação a fatos memoráveis da história do Brasil, quer por seu excepcional valor arqueológico ou etnográfico, bibliográfico ou artístico”.

No mesmo ano da publicação do decreto, foi criado o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN), uma autarquia federal do Governo do Brasil, vinculada ao Ministério do Turismo, responsável pela preservação e divulgação do patrimônio material e imaterial do País. A partir de então, outras regras e legislações específicas surgiram para defender os edifícios e cidades tombadas como patrimônio cultural, o que, muitas vezes, era visto como um engessamento das cidades para o seu desenvolvimento.

Segundo informações do Iphan*: o tombamento de um bem inicia-se com o pedido de abertura do processo, que pode ser realizado por qualquer cidadão ou instituição pública. Esse processo é aplicado apenas aos bens materiais de interesse para a preservação da memória coletiva, não apenas a edificações, mas também a fotografias, livros, mobiliário, utensílios, obras de arte dentre outros.

O pedido de abertura do processo de tombamento passa por avaliação técnica preliminar, e se aceito, é submetido à deliberação das unidades técnicas responsáveis pela proteção aos bens culturais brasileiros. Quando é aprovada a intenção de proteger um determinado bem, seja cultural ou natural, é expedida uma notificação ao seu proprietário. Essa notificação significa que o bem já se encontra sob proteção legal, e interditado para venda, por exemplo, até que a instância máxima da área do Patrimônio adote uma decisão final.

Exemplo de Ouro Preto

​Ouro Preto é uma das primeiras cidades tombadas pelo Iphan, em 1938, e a primeira cidade brasileira a receber o título de Patrimônio Mundial, conferido pela Unesco, em 1980, segundo o IPHAN. Chamado “Sítio Tombado”, regulamentado pela Portaria nº 312, de 20 de outubro de 2010 que dispõe sobre os critérios para a preservação e regulamenta as intervenções, ou seja, novas obras ou reformas, nessa área protegida em nível federal, a cidade foi dividida em macrozonas e áreas de preservação.

Foto: Isabella Atayde

Há macrozonas, as AP – Áreas de Preservação, onde nem sequer é permitido o desmembramento do terreno. Apenas em APE – Áreas de Preservação Especial poderá ocorrer maiores facilitações, mas a arquitetura de grande porte sempre deverá ser desestimulada. Em APE-03, onde há maiores dispensas comparada as outras macrozonas, as novas construções poderão ter altura máxima de 14 metros, limitada a quatro pavimentos, sendo essa altura a maior disponível dentro do sítio tombado. Todos os requisitos são pensados para que não afetem a paisagem visual da APE‐01, onde está o centro histórico.

Além do centro histórico, Ouro Preto abrange áreas de preservação paisagística, arqueológica e ambiental, como a Serra do Itacolomi, Parque Arqueológico Morro da Queimada, o Ribeirão do Carmo.

O IPHAN, além da Prefeitura Municipal, deverá analisar todas as intervenções que estiverem presentes no sítio tombado. A arquitetura de todo o sítio deverá ser predominantemente horizontal, sem torres ou qualquer elemento construído que interfiram na altura máxima desejada. Também cabe ao IPHAN, quando julgar necessário, fazer a fiscalização.

O investimento em áreas históricas e em edifícios históricos isolados deve respeitar o cuidado com a proteção da cidade, da história e do meio ambiente. Nesses casos específicos é preciso se atentar à lógica do desenvolvimento imobiliário, equilibrada ao perfil da cidade, para o alcance do melhor produto imobiliário, onde o investimento seja o ideal devido ao delicado território. Por meio de um planejamento e dimensionamento adequado o investimento será bem empregado, de forma que pode se tornar ferramenta potencializadora do desenvolvimento social, cultural, turístico e ambiental.

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Conteúdo elaborado por Karina Chaguri, Analista de Planejamento Urbano da Urban Systems

*Fontes:

Iphan – Portaria

Iphan – Portal

Iphan – Decreto