Gestão do patrimônio imobiliário público – Caso Terracap
Do conceito a prática, conheça o estudo do Centro Comercial Setor Noroeste da Terracap
Continuando nossa discussão sobre a utilização dos terrenos públicos para a promoção do desenvolvimento urbano e imobiliário iniciado aqui, vamos agora abordar o caso do Centro Comercial Setor Noroeste da Terracap, em Brasília (DF).
Centro Comercial Setor Noroeste da Terracap
A TERRACAP, atual Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal (DF), é uma empresa pública, que se beneficia por atuar mais fortemente alinhada às práticas de mercado. A Agência é responsável por executar as atividades imobiliárias, propor e implementar programas e projetos de desenvolvimento econômico e social de interesse do Distrito Federal, possuindo como um dos seus objetivos a promoção e orientação do desenvolvimento urbano do DF.
Um dos projetos de urbanização da TERRACAP é o Setor Noroeste, um bairro com 20 quadras residenciais, localizado no Plano Piloto de Brasília. O bairro possui características urbanísticas de uma Cidade-Parque, com habitações multifamiliares, lotes residenciais, comerciais e lotes para implantação de equipamentos, como escolas, postos de saúde, entre outros. O bairro Noroeste está em processo de desenvolvimento, comercialização e ocupação e já foi citado aqui no blog, com alguns detalhamentos de estudos desenvolvidos pela Urban Systems.
O Centro Comercial Noroeste é uma das áreas para desenvolvimento em parceria com empresas privadas e tem como objetivo atender a população tanto do Noroeste quanto de seus bairros vizinhos. Com essa nova centralidade, espera-se criar empregos e serviços, além de uma possível valorização imobiliária que impulsione a ocupação do bairro Noroeste.
Inicialmente, essa área participou do leilão nº 11 de 2013, quando ainda se tinha o interesse de alienação desse terreno, com valor mínimo de R$257 milhões, sendo 25% de entrada e o restante em três parcelas. O leilão desse terreno foi divulgado com apenas um mês de antecedência, não apresentando nenhum estudo sobre o potencial da área, destacando apenas o terreno, sua finalidade e valor. Porém, a licitação não apresentou investidores interessados, segundo informações divulgadas pelo jornal Correio Braziliense*, em 2013.
O edital deste primeiro leilão não possuía nenhuma análise do potencial da área, nem ao menos direcionava para atores específicos do mercado, fornecendo apenas um mês para as empresas avaliarem a viabilidade do projeto, o que justifica a falta de empresas interessadas. Além disso, um dos empecilhos apontado pelo mercado, era o curto prazo de pagamento das parcelas, que estava descasado ao modelo de negócio para a área, em que o retorno é visto apenas no longo prazo de operação.
Estudos
Em seguida, a TERRACAP contratou a consultoria Urban Systems para realizar o estudo de viabilidade do empreendimento e acompanhamento do processo de licitação, com o objetivo de elaborar uma proposta mais estruturada para essa área comercial, identificando suas potencialidades, a fim de conseguir possíveis investidores.
Com base no estudo mercadológico, foram identificadas as vocações imobiliárias do terreno e quais tipologias de empreendimentos possuíam maior oportunidade de desenvolvimento na área, identificando o perfil de atuação do investidor potencial no mercado, possibilitando a compreensão de modelos de estratégias que beneficiem tanto o público quanto o privado.
Após a compreensão da vocação, é necessário analisar se existe demanda para a região para cada uma das tipologias indicadas para a área, para auxiliar na elaboração do masterplan, orientando o projeto de uso e ocupação do solo conforme a demanda.
A partir do estudo de mercado e análise da legislação urbanística incidente na área, a Def Projetos elaborou um masterplan de ocupação da área, garantindo a transmissão da proposta de desenvolvimento urbano para o terreno. O projeto busca criar um empreendimento que valorize essa integração com o Setor Noroeste e o Parque Burle Marx, permitindo a fruição pública entre os edifícios, valorizando os conceitos urbanísticos e de sustentabilidade.
Com base nos estudos desenvolvidos, foi criada uma proposta mais robusta e consistente para ser divulgada ao mercado, sendo determinantes para o êxito dessa empreitada. Consolidando um edital mais estruturado e alinhado às práticas de mercado dos investidores potenciais.
Oportunidade
A utilização dos terrenos públicos para a promoção do desenvolvimento urbano e imobiliário é uma oportunidade interessante para o poder público e a sociedade, possibilitando a qualificação urbana juntamente com a possibilidade de arrecadação de recursos para permitir a promoção de ações com fins sociais.
Contudo, com o estudo de caso da TERRACAP, foi possível identificar que, para que essa parceria tenha a efetividade desejada, é necessário que a instituição possua capacidade e autonomia para essa atuação, e também estudos que incluam o potencial de demanda imobiliária, o conceito arquitetônico do empreendimento juntamente com a sua viabilidade econômica-financeira. Os estudos desenvolvidos pela Urban Systems foram essenciais para que a proposta de desenvolvimento e oportunidade fossem divulgadas de forma mais consistente e para a chegada de empresas interessadas na sua execução.
Para saber mais, confira meu artigo publicado na 20º Latin American Real Estate Society.
Conheça mais detalhes sobre o Case TERRACAP aqui
Conteúdo elaborado por Carollina Hitomi, Analista de Desenvolvimento Urbano da Urban Systems
Fontes:
*ASSIS, Luiz Eduardo. Parcerias empresariais público-privadas: as parcerias e formas associativas em oportunidades de negócio na Lei das Estatais. 2018. Disponível aqui
*MOURA. PATRIMÔNIO IMOBILIÁRIO PÚBLICO: uma análise da Gestão e da Função Social dos Imóveis Públicos do Governo do Rio Grande do Norte. XVII ENANPUR.
*PAIVA, C., FONSECA, S., PAIVA, S. A política nacional de gestão do patrimônio da União: uma análise a partir da gestão dos imóveis não operacionais da extinta RFFSA. 2017.
*SOUSA, Evelyne Cirilo; OLIVEIRA, Janaína Valéria de; PEREIRA, Munique Macieira. Gestão de Imóveis Públicos: a Necessidade de Normatização. IX Congresso CONSAD de Gestão Pública
TERRACAP
https://www.terracap.df.gov.br/index.php/conheca-a-terracap
https://www.terracap.df.gov.br/index.php/acesso-informacao/noticias-de-licitacoes-cplic/licitacoes-atualizado-diariamente/416-chamamento-publico-02-2021
https://www.terracap.df.gov.br/index.php/acesso-informacao/contratos-administrativos/299-contrato-66-2019