Gestão do patrimônio imobiliário público

Uma oportunidade de induzir o desenvolvimento urbano e obter receitas patrimoniais

Entre as diversas atividades da administração pública, a Gestão do Patrimônio Imobiliário é uma das que mais necessita de atenção especial por parte dos gestores, visto que os terrenos e prédios públicos não possuem apenas a função de abrigar serviços destinados para a população, mas também são essenciais no direcionamento da estruturação do espaço (MOURA, 2019)*. Um exemplo é que, em áreas públicas, é possível desenvolver equipamentos e infraestruturas que melhorem a qualidade de vida da população, impulsionem a transformação de uma área com necessidade de requalificação urbana, auxiliem nas demandas habitacionais, além de serem uma interessante fonte de receita para o município.

As administrações públicas, muitas vezes, possuem dificuldades em gerenciar os seus imóveis, não possuindo um controle sistemático sobre as suas propriedades em relação a questões básicas, como: quais são os seus ativos, onde estão localizados e qual a função que estão cumprindo atualmente. Ademais, a literatura destaca ainda que essa gestão do patrimônio imobiliário público enfrenta dificuldades relacionadas a falta de visão estratégica de médio/longo prazo, como citado diversas vezes aqui no blog por outros autores, ausência de marcos regulatórios e precariedade da estrutura institucional para gerir esse patrimônio (PAIVA C.; FONSECA S.; PAIVA S., 2017)*.

Além das questões básicas, é preciso realizar a avaliação adequada da propriedade, o que pode ser determinante para o desenvolvimento urbano, identificando quais as potencialidades de cada área, qual a sua vocação e qual a melhor destinação a elas.

Figura: Principais desafios da Gestão do Patrimônio Imobiliário Público

Autora, 2021.

Particularidades e potencial

É importante ressaltar que cada propriedade possui características e potenciais diferentes a serem aproveitados pelo poder público. É o caso da região central de São Paulo, que se encontra esvaziada, com a presença de diversos prédios públicos sem utilização adequada. Esses imóveis trazem um leque de opções que podem auxiliar nesse processo de reocupação do centro da cidade.

Além disso, propriedades localizadas em áreas estratégicas para o desenvolvimento urbano, com alta valorização imobiliária, que atraem o mercado e com a possibilidade de impulsionar o desenvolvimento urbano, compõem um arranjo perfeito para que o poder público atue como um empreendedor, objetivando a promoção do desenvolvimento e a obtenção de uma fonte de receita para o município, propiciando maiores investimentos com fins sociais.

Boa gestão

O primeiro ponto observado é que para a realização e efetivação da gestão do patrimônio público é necessária uma instituição capaz de gerir os seus ativos, identificando aqueles que não estão cumprindo sua função social e que não possuem interesses específicos para uso coletivo. Além disso, é essencial que a instituição tenha autonomia e poderes para propor projetos urbanos e orientar o desenvolvimento da cidade a partir dos seus ativos, podendo atuar como empreendedora imobiliária.

Algumas estruturas governamentais podem facilitar parcerias com outros agentes da sociedade, por exemplo, as empresas públicas que se beneficiam da possibilidade de atuarem mais alinhadas às práticas de mercado, permitindo parcerias mais facilitadas com o setor privado (ASSIS, 2018)*.

Para gerenciar esses ativos, principalmente aqueles de maior potencial e maior valorização, é fundamental o embasamento por meio de estudos aprofundados que deem o direcionamento correto, identificando a viabilidade do negócio e o risco existente.

Após a compreensão da vocação, é necessário analisar se existe demanda para a região para cada uma das tipologias indicadas para a área, auxiliando na dimensão e na distribuição desses atores no masterplan, montando a estratégia conceitual de ocupação para que os possíveis interessados possam compreender melhor o modelo de ocupação e seus princípios, garantindo também que o poder público possa transmitir qual a proposta de desenvolvimento urbano para o terreno e consiga amarrar esses princípios no próprio edital de licitação.

Por último, a análise da viabilidade econômico-financeira contribui para balizar a elaboração de um edital de licitação mais consistente, compreendendo o potencial de mercado e as características de atuação de cada empreendedor imobiliário daquele setor, permitindo analisar a margem de valor sobre a propriedade, mantendo sua atratividade financeira, e qual a melhor estrutura de receita ao poder público que também atenda o privado.

Com essa estrutura governamental e estratégia de análise, é alcançada uma maior consistência e assertividade na elaboração do desenvolvimento urbano, pois permite a total compreensão do seu ativo e como explorá-lo ao máximo, de forma que seja atrativo também aos seus parceiros.

Figura: Os três princípios de uma boa Gestão do Patrimônio Imobiliário Público

Autora, 2021.

A Urban Systems alia inteligência de mercado e planejamento urbano para aplicar os conceitos apresentados em projetos de gestão de patrimônio, buscando redução de risco de investimentos, melhorias urbanas e valorização dos ativos.

Tem interesse em aplicar em sua área ou sua cidade?  Fale com a gente.

Aproveite e continue a leitura, conhecendo o estudo de caso da Terracap, onde se aplicou mecanismos de gestão de patrimônio imobiliário público.

Conteúdo elaborado por Carollina Hitomi, Analista de Desenvolvimento Urbano da Urban Systems

Fonte:

*ASSIS, Luiz Eduardo. Parcerias empresariais público-privadas: as parcerias e formas associativas em oportunidades de negócio na Lei das Estatais. 2018. Disponível aqui

*MOURA. PATRIMÔNIO IMOBILIÁRIO PÚBLICO: uma análise da Gestão e da Função Social dos Imóveis Públicos do Governo do Rio Grande do Norte. XVII ENANPUR.

*PAIVA, C., FONSECA, S., PAIVA, S. A política nacional de gestão do patrimônio da União: uma análise a partir da gestão dos imóveis não operacionais da extinta RFFSA. 2017.

*SOUSA, Evelyne Cirilo; OLIVEIRA, Janaína Valéria de; PEREIRA, Munique Macieira. Gestão de Imóveis Públicos: a Necessidade de Normatização. IX Congresso CONSAD de Gestão Pública