Mudanças no Programa Minha Casa, Minha Vida devem aquecer mercado imobiliário a partir do segundo semestre
Impulsionadas pelas novas regras do programa, incorporadoras devem aumentar oferta de produtos imobiliários destinados ao segmento econômico
A importância e a resiliência do mercado imobiliário e da construção civil diante das mais diversas crises econômicas e políticas são assuntos constantemente abordados no blog. Durante os últimos anos o mercado tem se adaptado a mudanças no estilo de vida do público consumidor aumentando a demanda por imóveis ancorados em um nicho específico, bem como direcionando o foco em imóveis classificados como de luxo, perfil de público que apresenta menor volatilidade de poder de compra. Agora chegou novamente a vez dos empreendimentos destinados ao segmento econômico, conforme as expectativas de especialistas para o ano de 2023.
A Medida Provisória nº 1.162/2023 que recria o ‘Minha Casa, Minha Vida’, programa de habitações populares do Governo Federal, foi aprovada no dia 13 de junho pelo Senado e segue para a sanção presidencial. A proposta manteve os critérios de renda para a qualificação de famílias, mas tira a exclusividade da Caixa Econômica Federal, permitindo que bancos privados, digitais e cooperativas de crédito possam operar no programa, desde que forneçam informações sobre as transferências ao Ministério das Cidades com identificação do destinatário do crédito.
Após a aprovação no Senado, segundo informações da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria de Construção)*, o Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) aprovou no último dia 20 de junho, as medidas que alteram o Minha Casa, Minha Vida. A regulamentação do programa de habitação popular será feita até o dia 30 de junho pelo Ministério das Cidades. Com isso, as novas regras deverão ser implementadas ao longo do mês de julho.
Entre as principais mudanças anunciadas estão o aumento do subsídio para aquisição de imóvel, a redução dos juros para financiamento de famílias com renda mensal de até R$ 2,6 mil, o aumento do valor máximo do imóvel que pode ser comprado pela maior faixa de renda para até R$ 350 mil. O Governo Federal ainda estuda, já nos próximos meses, ampliar a abrangência do programa para atender também a classe média.
Faixas de renda
De acordo com levantamento divulgado em junho pela CBIC, os empreendimentos do segmento econômico tiveram quedas expressivas no primeiro trimestre de 2023, em comparação ao mesmo período de 2022: os lançamentos caíram 41,8%, para 16,8 mil unidades, enquanto as vendas recuaram 37,1%, para 24,8 mil. Ainda segundo o levantamento, os lançamentos do programa representaram apenas 35% do total lançado no começo de 2023, contra 42% no início de 2022. No caso das vendas, essa retração foi de 50%, para 34%.
De acordo com as novas regras, haverá três faixas de renda de beneficiados. Nas áreas urbanas, a faixa 1 destina-se a famílias com renda bruta familiar mensal de até R$ 2.640; a faixa 2 vai até R$ 4,4 mil; e a faixa 3 até R$ 8 mil. Em áreas rurais, os valores são contados anualmente devido à sazonalidade do rendimento no campo. A faixa 1 das áreas rurais abrangerá famílias com renda até R$ 31.680 anuais; a faixa 2 vai até R$ 52,8 mil; e a faixa 3, até R$ 96 mil. A atualização dos valores será feita pelo Ministério das Cidades.
O Governo Federal destaca que, após priorizar as classes menos favorecidas, o foco do programa passará para aqueles que ganham entre R$ 10 mil e R$ 12 mil, a classe média, que terá uma faixa específica no programa de habitação. Com isso, o teto do valor dos imóveis pode passar dos R$ 500 mil. O Ministério das Cidades, responsável pelo Minha Casa, Minha Vida, ainda fará os cálculos para saber qual o modelo a ser proposto para a ampliação do programa visando a classe média.
A meta do governo para o programa habitacional é de atender a 2 milhões de famílias até 2026, considerando os benefícios que forem distribuídos entre todas as faixas de renda. O Ministério do Desenvolvimento* estima que o Brasil tenha um déficit habitacional de 5,8 milhões de moradias, a maioria de baixa renda. No entanto, é importante lembrar que boa parte da classe média mora em casas alugadas e poderia ser atendida pelo programa, de acordo com expectativas do governo.
Segmento econômico
Segundo a CBIC, que faz parte do Conselho responsável pelo programa habitacional, as estimativas apontam para um incremento de aproximadamente 57 mil novas contratações na faixa 3, sendo que 40 mil dessas contratações estão previstas ainda para o ano de 2023. Além disso, espera-se um crescimento de 12% nas contratações, totalizando cerca de 330 mil unidades disponíveis para famílias com renda de até R$ 3,3 mil. Para viabilizar esse cenário, está previsto um orçamento de R$ 9,5 bilhões em subsídios provenientes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para o ano de 2023.
Todas essas mudanças, prometem aquecer o mercado imobiliário no segmento econômico ainda nesse ano, levando as incorporadoras a buscarem lançamentos que atendam a uma variedade maior de faixas de renda, com a possibilidade de serem enquadradas no programa.
“Já havíamos adiantado essa possibilidade neste blog no final do ano passado. As movimentações do Governo confirmam a tendência e abrem, a partir de agora, novas possibilidades bastante promissoras, inclusive, e ainda mais, pelo aumento do teto do valor do imóvel para R$ 350 mil”, comenta Leandro Begara, diretor de Inteligência de Mercado da Urban Systems. “Nos grandes centros urbanos, em regiões mais valorizadas, isso ainda não deve gerar grande impacto, porém este novo fato do aumento do teto tem um potencial enorme de transformação principalmente nas cidades médias e pequenas”, complementa.
No entanto, é importante que os incorporadores estejam atentos à qualidade dos lançamentos e seus impactos nas cidades. A localização dos terrenos e um bom planejamento para a execução dos empreendimentos são questões importantes a serem consideradas pelas incorporadoras. Tradicionalmente, por questões econômicas óbvias, produtos voltados ao segmento econômico são predominantemente desenvolvidos nas periferias das cidades, muitas vezes sem o planejamento adequado e proximidade ao transporte público.
Hoje, a preocupação com segurança e locais com facilidade de acesso ao transporte público são considerados para o desenvolvimento desses imóveis, de maneira que sua implantação contribua para o desenvolvimento das cidades, diminuindo a necessidade de deslocamento das pessoas. Além disso, outros itens como a sustentabilidade também estão entre as preocupações tanto do público consumidor, quanto das incorporadoras interessadas em investir nesse segmento.
“É claro que a conta de todos os atores participantes do desenvolvimento precisa “fechar”, mas mesmo para o público de rendas inferiores, alguns cuidados com o produto como a localização ou o oferecimento de diferenciais também pode ser relevante para o sucesso do empreendimento”, aponta Begara.
É importante destacar que o custo-benefício deve ser planejado cuidadosamente. O fato de ser um empreendimento destinado ao segmento econômico, não exclui a necessidade de priorizar o conforto, espaços de convivência e áreas de lazer.
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Conteúdo elaborado pela Redação Urban Systems
*Fontes: