Planejamento de longo prazo com análise de possíveis cenários futuros é essencial no desenvolvimento de empreendimentos multiuso

Além de dimensionar a demanda ao longo dos anos, o planejamento deve contar com diagnóstico inicial para adaptar o produto imobiliário à realidade da região.

A falta de planejamento de ações a longo prazo pode resultar em riscos significativos e impactar negativamente o sucesso de projetos. Nos últimos anos, têm sido destacada ainda mais a necessidade de um planejamento cuidadoso e estratégico, especialmente ao lançar um produto imobiliário.

No contexto atual, lançar um produto imobiliário exige maior planejamento e atenção aos detalhes. A pandemia mostrou que as mudanças podem ocorrer rapidamente e é fundamental estar preparado para se adaptar às novas realidades. A inteligência de mercado e o planejamento estratégico são ferramentas essenciais para enfrentar esses desafios, identificar oportunidades e garantir o sucesso dos empreendimentos imobiliários a longo prazo.

Além disso, o planejamento a longo prazo é fundamental para minimizar os riscos de investimentos. Ele permite avaliar a viabilidade financeira do projeto, estimar os custos e receitas esperados, bem como considerar diferentes cenários econômicos e políticos. Isso ajuda a mitigar riscos e tomar decisões mais embasadas, evitando investimentos excessivos ou projetos mal dimensionados.

Empreendimentos multiuso

Podemos dizer que desenvolver um produto imobiliário multiuso é como implantar vários projetos de nichos específicos dentro de um projeto. É como um quebra cabeça. Para que tudo se encaixe é essencial entender as tendências do mercado, as preferências dos consumidores, as mudanças nos estilos de vida, as demandas emergentes e principalmente o timing de encadeamento dos negócios.

Os empreendimentos multiuso apresentam uma complementariedade. Os produtos se complementam entre si e com o que existe no seu entorno. Por isso o planejamento de qual negócio acontece antes e pode alavancar os demais é fundamental, identificando resposta para a famosa pergunta de quem vem primeiro, o ovo ou a galinha?

Além da perspectiva temporal também é importante analisar o projeto conforme a escala de cada negócio ou atividade.  Para desenvolver um bairro planejado, por exemplo, é preciso fazer um loteamento e uma série de incorporações, cada uma com um tipo de uso diferente. Por isso é fundamental dimensionar qual será a demanda a curto, médio e longo prazo.

Imagem: Perspectiva do completo multiuso – divulgação Hacasa

Quando pensamos em empreendimentos multiuso logo lembramos do varejo, mas com o planejamento de curto, médio e longo prazo o empreendimento poderá derivar além do varejo para outros usos como instituições de educação e saúde, por exemplo, que podem ser pensadas em diversas escalas, desde um espaço pequeno para uma lojinha de conveniência até uma grande área que pode se transformar em âncora para o empreendimento, como um hospital ou universidade. Isso sem falar nas ocupações destinadas a serviços, lazer e cultura.

Toda essa variedade de produtos e possibilidades precisam ser dimensionadas e adequadas ao tempo com um planejamento que faça sentido e que realmente feche a conta para todos os envolvidos (dono do terreno, loteador, incorporador, operadores de varejo, educação, saúde, cultura, entretenimento e, principalmente, ao usuário final). A conta fecha quando existe um estudo que dimensionou essa demanda e mostra o potencial de receita para cada tipo de atividade ao longo do tempo.

É um grande desafio porque são empreendimentos de várias fases. O desafio é fazer a conta certa e a estimativa correta identificando, principalmente, as primeiras fases desse empreendimento que são decisivas para o sucesso futuro.

A partir das análises de demanda e viabilidade financeira é possível desenhar um produto arquitetonicamente e urbanisticamente que faça sentido, com um plano estratégico de faseamento em que cada fase irá agregar valor para a próxima, o que levará muitos anos (saiba mais aqui).

Pensando no futuro

Em uma análise que leve a um planejamento de longo prazo, o que faz toda a diferença é a qualidade das informações e dados coletados além da capacidade de interpretá-los corretamente. Principalmente porque, num país como o Brasil pensar o futuro é muito difícil, considerando todas as nossas incertezas políticas e macroeconômicas.

Mesmo assim, a metodologia que criamos na Urban Systems traz ferramentas e técnicas para projetar cenários futuros com assertividade. Podemos calcular um cenário mais otimista, realista ou pessimista, a partir daí fazemos uma previsão estatística do futuro, de qual vai ser o perfil da população, a faixa etária, a faixa de renda, fluxo de pessoas, que empresas poderão se desenvolver ali, suas áreas de atuação, demandas futuras entre muitos outros detalhes.

Então combinamos análises geográficas, mapeamento da lógica urbana, projeções estatísticas, análise de dados, pesquisas qualitativa e quantitativa para dimensionar e analisar esses cenários. E com isso, conseguimos chegar nos detalhes de cada produto imobiliario a ser lançado, desde tamanho das unidades, quantidade de unidades por tipologia e o que será necessário para atender a população atual e futura.

Essa experiência em análises e projeções de cenários futuros foi adquirida durante esses 23 anos de mercado da Urban Systems, atendendo a diversos players do mercado imobiliário, do setor de serviços e também por termos atuado em muitos projetos de PPPs (Parcerias Público Privadas), principalmente na área de transportes (saiba mais aqui). Muitas vezes são concessões, parcerias que tem um ciclo de 30 anos, até mais, exigindo um prognóstico de longo prazo.

Para viabilizar essas parcerias, obviamente se faz necessária esse tipo de análise de longo prazo, para que os investidores tenham segurança. Essa modelagem de análise para as PPPs e concessões são bastante complexas. Então trouxemos essa expertise para o mercado privado, desenvolvendo empreendimentos mais complexos, completos e integrados ao tecido urbano.

Diagnóstico inicial

Uma etapa fundamental do planejamento a longo prazo e que, muitas vezes, é deixado de lado é o diagnóstico inicial. É fundamental entender e mapear a situação daquela localidade, o perfil da população, o desejo e a capacidade de pagamento da demanda local para dimensionar corretamente os produtos, as áreas e os projetos.

O sucesso de vendas em um lançamento é consequência de um bom diagnóstico específico para aquela localidade. Muitas vezes se desenvolve um produto que pode ser ótimo, que já deu certo, vendeu bem, clientes adoraram, ganhou prêmios, mas cuidado pois pode não dar certo novamente. Ao tentar replicar produtos imobiliários com base na experiência do passado é extremamente arriscado. Principalmente porque a ideia de um empreendimento multiuso é que ele agregue ao desenvolvimento daquele bairro e cidade com sua história, características próprias e continue se desenvolvendo ao longo do tempo.

Não importa o setor. Em se tratando de sucesso, você sempre conta com a Urban Systems para transforma conhecimentos em resultados.

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Conteúdo elaborado por Paulo Takito, sócio-diretor da Urban Systems.