Desafios do desenvolvimento imobiliário em grandes propriedades

Normalmente localizadas nos limites das cidades, essas áreas oferecem oportunidades de desenvolvimento de diversos produtos imobiliários

Vivemos um tempo de profunda transformação nas relações humanas e de consumo, principalmente no que se refere à busca por qualidade de vida e a necessidade de morar melhor. O mercado imobiliário, como todos os mercados consolidados e indutores de desenvolvimento, precisou absorver essas mudanças e oferecer opções que atendessem a um público consumidor mais exigente e consciente na hora de comprar.

Nesse cenário, a busca por lotes e casas mais afastadas dos grandes centros aumentou bastante. Além disso, os proprietários de grandes áreas estão diante de novas e importantes oportunidades para desenvolver produtos imobiliários que se atentem a questões como o conceito de centralidades equilibradas, a mobilidade urbana e que tragam soluções para as demandas consumidoras da região onde esse público está inserido.

Embora as expectativas do mercado sejam positivas para o desenvolvimento imobiliário de grandes áreas, é preciso muita assertividade para planejar todas as etapas do desenvolvimento de cada projeto, uma vez que o público alvo pode ser de perfis comportamentais, sociais e financeiros distintos.

Normalmente, as grandes áreas demoram muitos anos para serem desenvolvidas, exigindo análise, precisão e inteligência de mercado. A metodologia da Urban Systems organiza o pensamento do desenvolvedor para o que deverá ser o foco a cada momento/fase do projeto com o passar dos anos.

Cada fase de um grande projeto imobiliário possui seus desafios e necessita de processos claros e estruturados. Dessa forma é possível mitigar riscos e proporcionar decisões alinhadas à estratégia do negócio, o desejo do público e as vocações das áreas.

Vocações

No Brasil, ainda existe uma certa resistência em trabalhar com produtos sistêmicos, e muitos incorporadores acabam optando por produtos monotemáticos como loteamentos, hotelaria ou galpões, por exemplo. No entanto, uma grande área pode ter diversas vocações orgânicas e induzidas e, para isso, é necessário ter uma abordagem mais sistêmica e com uma visão de médio e longo prazo.

Quando falamos de grandes propriedades, normalmente a partir de 3 milhões de m², o maior desafio para os proprietários é vocacionar essas áreas, entender qual poderia ser o principal indutor de desenvolvimento para o local, bem como os produtos subsequentes. Ou seja, caso o foco principal seja residencial, a partir dos lotes, casas ou apartamentos, outras demandas começam a surgir como serviços, varejo, hotelaria, logística, entre outros. A partir de uma ou mais vocações principais, a ocupação e a estruturação de produtos acontecerão de forma sistêmica.

É importante destacar que, mesmo que o produto principal não seja residencial, como citado anteriormente, poderá existir a necessidade da complementaridade de outros produtos. Um condomínio industrial ou logístico, por exemplo, também poderá criar oportunidade para diferentes produtos sinérgicos à atividade principal, como moradia, hotelaria, educação entre outros.

Não podemos esquecer de outro ponto importante, que pode se tornar indutor do desenvolvimento imobiliário em uma grande propriedade: a natureza. É possível utilizar do verde que já está disponível no local criando parques, áreas de lazer ou florestas urbanas, por exemplo. É preciso ter uma dinâmica de aproveitamento da área diante dos atributos que ela já oferece.

Desenvolvimento urbano

Explorar e criar centralidades no tecido urbano é uma das grandes vantagens do desenvolvimento de grandes áreas de forma sistêmica, atendendo à uma necessidade de demanda de produtos complementares e não somente lotes de casas. A lógica não deve ser apenas focada no desenvolvimento imobiliário, mas no desenvolvimento urbano, com produtos imobiliários instalados de forma progressiva que, ao longo do tempo, vão se complementando e criando uma centralidade.

Quando pensamos de forma sistêmica e complementar é possível desenvolver simultaneamente diversos produtos na mesma área, em fases distintas que irão otimizar o uso da propriedade ao longo do tempo, o que não acontece no desenvolvimento de um produto imobiliário monotemático por exemplo.

Ainda falando sobre o impacto de um produto imobiliário na cidade, vale destacar a questão da legislação incidente sobre aquela propriedade. No momento, muitas cidades estão realizando a revisão de seus planos diretores (saiba mais aqui) o que também é uma janela de oportunidade para os investidores. Além de toda a análise focada na propriedade como descrevemos acima, a Urban Systems considera as particularidades e necessidades de cada cidade, acompanhando o dinamismo das mudanças legais e estruturais que afetam os municípios. Dessa forma, é possível planejar o desenvolvimento da propriedade de forma alinhada com a expansão ordenada e sustentável da cidade.

Case de sucesso

A Urban Systems está a mais de 20 anos no mercado e é especialista no desenvolvimento de grandes propriedades com uma diversidade de vocações. Um exemplo é o Vivapark, o primeiro bairro-parque do País, localizado em Porto Belo, no coração da Costa Esmeralda, em Santa Catarina.

O Vivapark Porto Belo é um exemplo de uma grande área que permitiu incorporar, de maneira sustentável, as belezas naturais já existentes ao projeto imobiliário. O bairro contará com o maior parque da Costa Esmeralda, com mais de 70 mil m² destinado ao lazer, cultura, esportes e convivência. Além disso, o parque contará com pista para corrida e caminhadas, pet place, playground e brinquedos para toda a família.

Para esse empreendimento, a Urban Systems desenvolveu o estudo de vocação e demanda imobiliária, com análises contemplando a cidade de Porto Belo e região, avaliando as oportunidades de desenvolvimento de empreendimentos em diversos segmentos imobiliários. O levantamento permitiu que a Urban Systems fizesse uma projeção de dados, demonstrando que o crescimento econômico, de empregos e de geração de renda da região irão gerar uma demanda residencial, comercial, empresarial e de serviços.

Outra boa opção para o desenvolvimento sustentável de grandes áreas é o bairro planejado, que une lazer, moradia e trabalho em um mesmo local. A FHV Urbanismo – Loteadora com foco no segmento econômico – no início de fevereiro de 2023, o Alamedas São José, que será o primeiro bairro planejado de Cabreúva (SP).

Imagem: Perspectiva do Bairro Planejado Alamedas São José – Site FHV Urbanismo

Serão 1.372 unidades de moradia em 3 fases do projeto. O Alamedas São José está em uma localização estratégica, próximo a importantes eixos rodoviários, e os moradores irão contar com escola municipal, escola estadual, posto de saúde, todos esses equipamentos a menos de 12 minutos a pé.

Outro destaque do bairro será um parque de mais de 66 mil m² com equipamentos de esporte e lazer como: academia ao ar livre, campo de futebol, playground, pista de caminhada e muito verde. Além disso, a FHV Urbanismo vai preservar mais de 86 mil m² de área verde.

Para o desenvolvimento do Alamedas São José, a Urban Systems utilizou, além da sua expertise em cidades, o estudo de vocação imobiliária que tem por objetivo entender se a área a ser desenvolvida está dentro dos vetores de desenvolvimento imobiliário da cidade ou região e quais são os tipos de usos com maior potencial de desenvolvimento.

Após os estudos de mercado, atendendo uma necessidade da FHV, a Urban Systems iniciou a elaboração do Business Plan ou Plano de Negócios. O Business Plan tem como principal objetivo traçar possíveis caminhos a serem percorridos durante o desenvolvimento e implantação de todo o projeto, tendo em vista os diferentes horizontes e ações necessárias no curto, no médio e no longo prazo.

A Urban Systems realiza estudos de grandes propriedades, em áreas urbanas, de expansão e rural. Além disso, tem atuação de excelência, com cases de sucesso em diferentes segmentos: residencial, comercial, empresarial, educação, saúde, logística, industrial, além de projetos de nicho.

Está na dúvida de como desenvolver sua propriedade ou projeto? Fale com a Urban Systems!

Conteúdo elaborado por Thomaz Assumpção, CEO da Urban Systems