Business plan é essencial para lançamentos imobiliários

Um plano de negócios bem estruturado, baseado em outros estudos, pode ser a razão do sucesso ou fracasso de um empreendimento

Quando falamos de plano de negócios, ou Business Plan, a princípio pensamos nas análises dos principais aspectos de estratégia, mercado, operações e projeções financeiras. Com esse plano, é possível traçar os objetivos de um empreendimento e os passos até alcança-lo, bem como minimizar os riscos do negócio. Na Urban Systems, trabalhamos com um conceito mais amplo e, ao mesmo tempo, personalizado a cada negócio.

O óbvio no conceito de business plan é, após todo o levantamento, estudo de dados e estruturação, desenvolver uma estratégia para colocar o produto no mercado. No entanto, entre o óbvio existem detalhes que, se não são planejados e considerados, podem fazer diferença no sucesso ou fracasso em um empreendimento.

O plano de negócios deve estar aliado e conectado à demanda mapeada pelas pesquisas, seja no desenho arquitetônico aderente, a viabilidade econômica e estratégia de marketing e comunicação. Na Urban Systems trabalhamos com uma equipe multidisciplinar, para tratarmos, inclusive, da estruturação jurídica do negócio.

Em projetos multiuso essa combinação de estratégias é fundamental, pois a lógica dos projetos multiuso mostra que eles não devem estar conectados apenas pela demanda e mercado, mas esses produtos devem ser estruturados dentro do empreendimento de forma a estarem nos locais corretos, para que um produto ajude o outro e não atrapalhe.

Cada tipo de uso/produto imobiliário tem uma lógica financeira e uma forma de remunerar diferente o terreno. A falta de planejamento em relação ao aproveitamento e instalação de produtos em uma área pode resultar em desvalorização. Por exemplo, vamos imaginar uma grande área sem utilização, e o proprietário está buscando rentabilidade. Digamos que ele aceite duas propostas que consumam 20% da sua área, onde serão construídos um galpão logístico e um posto de gasolina. Dependendo do local onde estas atividades forem colocadas, elas podem inviabilizar outros usos como o residencial por exemplo, uma vez que o fluxo de caminhões e veículos atraídos para abastecimento seja conflitante com pedestres, bicicletas e veículos de passeios para os residentes, além de outras inconveniências como o barulho gerado nestas atividades que pode desagradar moradores próximos. Podemos concluir que ao aceitar estas 2 oportunidades (posto e galpão) em 20% de seu terreno, o proprietário prejudicou os 80% restantes limitando seu potencial uso residencial.

Dessa forma, com os produtos já colocados na área sem antes ter um planejamento completo, o proprietário perde diversas oportunidades de uso para aquele local, ou seja, acaba tendo o seu terreno desvalorizado pois reduz suas opções de uso. O business plan prevê todos esses projetos dentro de uma mesma área ao longo de fases de implantação para que eles sejam equilibrados, se retroalimentem e gerem maior valor ao empreendimento todo.

Divulgação, place making, place branding

Também faz parte do planejamento a criação da identidade daquele novo lugar, divulgação, uma estratégia de marketing bem estruturada. O produto também precisa ser vendido de forma adequada, coerente com o que a demanda reconhece de valor. A partir do business plan é possível identificar com clareza onde estão os detalhes de mais valor no negócio, oferecendo uma visão ampla do projeto, em fases, de forma que cada fase agregue valor, cada fase valorize a próxima, desde que cada coisa seja colocada no local certo e no momento correto.

Uma das estratégias mais utilizadas é a ferramenta de ativação, Placemaking, pois, antes do projeto estar pronto, as pessoas precisam conhecê-lo, com parte da estrutura pronta. O Placemaking é um processo de planejamento, criação e gerenciamento de espaços públicos realizado para estimular a criação de pontos de encontro. A ideia é fomentar interações para melhorar uma comunidade, um bairro ou até mesmo uma cidade.

Como exemplos de ativação de um produto por meio de Placemaking estão promoção de eventos culturais, sociais e esportivos, lançamentos de produtos com estruturas móveis, levando as pessoas para o lote já estruturado, praça, ou outro local de interesse do empreendimento. Dessa forma, aquele local passa a fazer parte da cidade mental das pessoas, se tornando um novo destino, uma nova centralidade.

Sim a praça! Afinal num empreendimento novo como por exemplo um loteamento, as áreas públicas são as primeiras entregas e com a construção das ruas, calçadas e praças este novo lugar já pode receber pessoas , ter ativação e começar a ter sua personalidade percebida de forma planejada.

Cases de sucesso

Um exemplo já citado aqui no blog é o bairro planejado Granja Marileusa, em Uberlândia-MG, que foi desenvolvido em uma fazenda, se tornando um dos primeiros bairros planejados do Brasil.  ​O bairro começou a ser estudado e estruturado pela Urban Systems em 2011, com o objetivo de valorizar a propriedade e integrá-lo ao planejamento urbano existente. A inauguração do primeiro produto aconteceu em 2013.

Os estudos realizados pela Urban Systems no Granja Marileusa seguiram o ciclo de desenvolvimento do patrimônio imobiliário em todas as suas fases, no caso do Business Plan, foi utilizado para a definição de estratégia de colocação dos produtos imobiliários no mercado, de acordo com os interesses mapeados na etapa de entendimento dos proprietários. Hoje são 23 empreendimentos lançados e entregues e muito mais por vir, dentre eles: hospital, escola e etc.

Imagem: Perspectiva do Bairro Planejado Alamedas São José – Site FHV Urbanismo

Outro exemplo importante é o Alamedas São José, lançado no início de fevereiro de 2023 pela FHV Urbanismo – Loteadora com foco no segmento econômico no interior do estado de São Paulo. O Alamedas São José será o primeiro bairro planejado de Cabreúva (SP). A Urban Systems acompanhou a FHV Urbanismo desde a idealização do projeto em 2013, quando iniciou o estudo de vocação imobiliária, que tem por objetivo entender se a área a ser desenvolvida está dentro dos vetores de desenvolvimento imobiliário da região e quais são os tipos de usos com maior potencial de desenvolvimento. Em 2017 a Urban Systems, após atualizar os estudos de mercado, iniciou a elaboração do Business Plan que resultou na apresentação dos negócios sugeridos, levando em consideração os produtos mais adequados e as possíveis estratégias para o desenvolvimento patrimonial.

Urban Systems

O Business Plan tem como principal objetivo traçar possíveis caminhos a serem percorridos durante o desenvolvimento e implantação de todo o projeto. A atuação da Urban Systems se adapta ao perfil do cliente, aos seus interesses finais e ao tipo de patrimônio, seja ele uma grande propriedade ou um portfolio com diversas propriedades.

É importante destacar que, além de todos os estudos realizados pela Urban Systems no desenvolvimento de um empreendimento imobiliário e do business plan, a consultoria acompanha o cliente até a comercialização do produto. Lembrando que a comercialização tem dois momentos: o início do projeto na busca por parceiros e investidores e na venda para o público final.

A Urban Systems atua como parceira empresarial e consultoria em todas as etapas da estruturação do negócio, do estudo a colocação de produtos de base imobiliária junto ao mercado de loteadores, incorporadores, operadores e investidores. Portanto, você pode contar com a Urban Systems desde o começo do desenvolvimento do seu produto até a comercialização!

Conte com a Urban Systems para estudo de mercado e plano de negócios de sua área. Fale com a gente!

Conteúdo elaborado por Paulo Takito, sócio-diretor da Urban Systems.