Vivemos um tempo de profunda transformação nas relações humanas e de consumo, principalmente no que se refere à busca por qualidade de vida e a necessidade de morar melhor. O mercado imobiliário, como todos os mercados consolidados e indutores de desenvolvimento, precisou absorver essas mudanças e oferecer opções que atendessem a um público consumidor mais exigente e consciente na hora de comprar.
Nesse cenário, a busca por lotes e casas mais afastadas dos grandes centros aumentou bastante. Além disso, os proprietários de grandes áreas estão diante de novas e importantes oportunidades para desenvolver produtos imobiliários que se atentem a questões como o conceito de centralidades equilibradas, a mobilidade urbana e que tragam soluções para as demandas consumidoras da região onde esse público está inserido.
Embora as expectativas do mercado sejam positivas para o desenvolvimento imobiliário de grandes áreas, é preciso muita assertividade para planejar todas as etapas do desenvolvimento de cada projeto, uma vez que o público alvo pode ser de perfis comportamentais, sociais e financeiros distintos.
Normalmente, as grandes áreas demoram muitos anos para serem desenvolvidas, exigindo análise, precisão e inteligência de mercado. A metodologia da Urban Systems organiza o pensamento do desenvolvedor para o que deverá ser o foco a cada momento/fase do projeto com o passar dos anos.
Cada fase de um grande projeto imobiliário possui seus desafios e necessita de processos claros e estruturados. Dessa forma é possível mitigar riscos e proporcionar decisões alinhadas à estratégia do negócio, o desejo do público e as vocações das áreas.
Vocações
No Brasil, ainda existe uma certa resistência em trabalhar com produtos sistêmicos, e muitos incorporadores acabam optando por produtos monotemáticos como loteamentos, hotelaria ou galpões, por exemplo. No entanto, uma grande área pode ter diversas vocações orgânicas e induzidas e, para isso, é necessário ter uma abordagem mais sistêmica e com uma visão de médio e longo prazo.
Quando falamos de grandes propriedades, normalmente a partir de 3 milhões de m², o maior desafio para os proprietários é vocacionar essas áreas, entender qual poderia ser o principal indutor de desenvolvimento para o local, bem como os produtos subsequentes. Ou seja, caso o foco principal seja residencial, a partir dos lotes, casas ou apartamentos, outras demandas começam a surgir como serviços, varejo, hotelaria, logística, entre outros. A partir de uma ou mais vocações principais, a ocupação e a estruturação de produtos acontecerão de forma sistêmica.
É importante destacar que, mesmo que o produto principal não seja residencial, como citado anteriormente, poderá existir a necessidade da complementaridade de outros produtos. Um condomínio industrial ou logístico, por exemplo, também poderá criar oportunidade para diferentes produtos sinérgicos à atividade principal, como moradia, hotelaria, educação entre outros.
Não podemos esquecer de outro ponto importante, que pode se tornar indutor do desenvolvimento imobiliário em uma grande propriedade: a natureza. É possível utilizar do verde que já está disponível no local criando parques, áreas de lazer ou florestas urbanas, por exemplo. É preciso ter uma dinâmica de aproveitamento da área diante dos atributos que ela já oferece.
Desenvolvimento urbano
Explorar e criar centralidades no tecido urbano é uma das grandes vantagens do desenvolvimento de grandes áreas de forma sistêmica, atendendo à uma necessidade de demanda de produtos complementares e não somente lotes de casas. A lógica não deve ser apenas focada no desenvolvimento imobiliário, mas no desenvolvimento urbano, com produtos imobiliários instalados de forma progressiva que, ao longo do tempo, vão se complementando e criando uma centralidade.
Quando pensamos de forma sistêmica e complementar é possível desenvolver simultaneamente diversos produtos na mesma área, em fases distintas que irão otimizar o uso da propriedade ao longo do tempo, o que não acontece no desenvolvimento de um produto imobiliário monotemático por exemplo.
Ainda falando sobre o impacto de um produto imobiliário na cidade, vale destacar a questão da legislação incidente sobre aquela propriedade. No momento, muitas cidades estão realizando a revisão de seus planos diretores (saiba mais aqui) o que também é uma janela de oportunidade para os investidores. Além de toda a análise focada na propriedade como descrevemos acima, a Urban Systems considera as particularidades e necessidades de cada cidade, acompanhando o dinamismo das mudanças legais e estruturais que afetam os municípios. Dessa forma, é possível planejar o desenvolvimento da propriedade de forma alinhada com a expansão ordenada e sustentável da cidade.
Case de sucesso
A Urban Systems está a mais de 20 anos no mercado e é especialista no desenvolvimento de grandes propriedades com uma diversidade de vocações. Um exemplo é o Vivapark, o primeiro bairro-parque do País, localizado em Porto Belo, no coração da Costa Esmeralda, em Santa Catarina.
O Vivapark Porto Belo é um exemplo de uma grande área que permitiu incorporar, de maneira sustentável, as belezas naturais já existentes ao projeto imobiliário. O bairro contará com o maior parque da Costa Esmeralda, com mais de 70 mil m² destinado ao lazer, cultura, esportes e convivência. Além disso, o parque contará com pista para corrida e caminhadas, pet place, playground e brinquedos para toda a família.
Para esse empreendimento, a Urban Systems desenvolveu o estudo de vocação e demanda imobiliária, com análises contemplando a cidade de Porto Belo e região, avaliando as oportunidades de desenvolvimento de empreendimentos em diversos segmentos imobiliários. O levantamento permitiu que a Urban Systems fizesse uma projeção de dados, demonstrando que o crescimento econômico, de empregos e de geração de renda da região irão gerar uma demanda residencial, comercial, empresarial e de serviços.
Outra boa opção para o desenvolvimento sustentável de grandes áreas é o bairro planejado, que une lazer, moradia e trabalho em um mesmo local. A FHV Urbanismo – Loteadora com foco no segmento econômico – no início de fevereiro de 2023, o Alamedas São José, que será o primeiro bairro planejado de Cabreúva (SP).
Imagem: Perspectiva do Bairro Planejado Alamedas São José – Site FHV Urbanismo
Serão 1.372 unidades de moradia em 3 fases do projeto. O Alamedas São José está em uma localização estratégica, próximo a importantes eixos rodoviários, e os moradores irão contar com escola municipal, escola estadual, posto de saúde, todos esses equipamentos a menos de 12 minutos a pé.
Outro destaque do bairro será um parque de mais de 66 mil m² com equipamentos de esporte e lazer como: academia ao ar livre, campo de futebol, playground, pista de caminhada e muito verde. Além disso, a FHV Urbanismo vai preservar mais de 86 mil m² de área verde.
Para o desenvolvimento do Alamedas São José, a Urban Systems utilizou, além da sua expertise em cidades, o estudo de vocação imobiliária que tem por objetivo entender se a área a ser desenvolvida está dentro dos vetores de desenvolvimento imobiliário da cidade ou região e quais são os tipos de usos com maior potencial de desenvolvimento.
Após os estudos de mercado, atendendo uma necessidade da FHV, a Urban Systems iniciou a elaboração do Business Plan ou Plano de Negócios. O Business Plan tem como principal objetivo traçar possíveis caminhos a serem percorridos durante o desenvolvimento e implantação de todo o projeto, tendo em vista os diferentes horizontes e ações necessárias no curto, no médio e no longo prazo.
A Urban Systems realiza estudos de grandes propriedades, em áreas urbanas, de expansão e rural. Além disso, tem atuação de excelência, com cases de sucesso em diferentes segmentos: residencial, comercial, empresarial, educação, saúde, logística, industrial, além de projetos de nicho.
Está na dúvida de como desenvolver sua propriedade ou projeto? Fale com a Urban Systems!
Conteúdo elaborado por Thomaz Assumpção, CEO da Urban Systems
