Estudo de vocação e risco de mercado

Quando discutimos o planejamento estratégico de um imóvel, de uma grande propriedade ou mesmo de uma cidade, é comum a utilização da palavra ‘vocação’ daquela área. Apesar de ser um termo simples do vocabulário, realizar um estudo de vocação imobiliária ou econômica, é mais do que apenas identificar a disposição natural de desenvolvimento daquele objeto.

Os estudos de vocação da Urban Systems não resultam apenas na simples oportunidade espontânea de desenvolvimento de uma propriedade, mas também, identifica soluções e oportunidades latentes, que não são aparentes, em diferentes tempos de desenvolvimento (do curto ao longo prazo) que possam apresentar possibilidades mais rentáveis, com maior liquidez, ou ambas, mesmo que seja necessário realizar mecanismos de indução para determinado mercado.

Vocação de propriedades

São diversas as variáveis que precisam ser observadas quando se analisa oportunidades para o desenvolvimento imobiliário de propriedades, desde questões locais, como acessibilidade à área, perfil de ocupação do entorno e leis que regem o ordenamento do solo, até questões macroeconômicas que se relacionam diretamente ao poder de compra e níveis de confiança da população e empresas. Questões que podem impactar diretamente no sucesso de um desenvolvimento imobiliário.

O perfil do empreendedor ou investidor envolvido no projeto também é fundamental para definir o range de setores que serão avaliados como possibilidade para a área analisada. Eles podem restringir os estudos a determinados setores econômicos, compatíveis com suas áreas de atuação, ou liberarem para uma infinidade de gamas de produtos imobiliários, em diferentes setores, por estarem abertos a diferentes tipos de investimentos. Não há modelo certo ou errado: na primeira opção permite-se aprofundar o estudo em setores de interesse, enquanto na segunda opção é possível varrer maior quantidade de possibilidades e assim encontrar a ou as melhores opções para a área.

Vale destacar que além do empreendedor, há outra questão que pode limitar o espectro de análise de um estudo de vocação imobiliária: a legislação incidente sobre a propriedade. Em áreas urbanas, as leis de ordenamento do solo preveem tipos de usos para cada porção de território, e mesmo que muitas vezes não acompanhem o desenvolvimento econômico e urbano do município, por se tratarem de leis antigas, são responsáveis por permitir ou não o desenvolvimento imobiliário. Já as áreas de expansão urbana ou de zoneamento rural, seguem outro modelo de aprovação de projetos e exigem estratégias diferentes para o planejamento do desenvolvimento imobiliário da área.

Demanda e oferta

Os estudos de vocação focam ainda em dois grandes pilares para o entendimento das oportunidades para a área: demanda e oferta. É necessário compreender o volume de oferta, o seu perfil, os padrões existentes e a sua espacialização no território da cidade, não apenas como distribuição, mas também como relação com a propriedade analisada. Para determinados segmentos econômicos, estar inserido em um polo é benéfico, devido ao potencial de polarização, como o varejo e o setor de saúde, que funcionam bem em modelos de clusters. No entanto, para outros segmentos a mesma situação pode ser desfavorável, por gerar a competição sobre uma mesma demanda, por exemplo, um serviço de lavanderia ou uma escola de idiomas.

Mas “cada caso é um caso”, como diz a expressão popular. Isso porque é necessário compreender a Lógica Urbana em que se insere aquela propriedade e esta lógica é constituída pelos espaços econômicos ali existentes e pelo fluxo de pessoas que utilizam esse espaço para residir, trabalhar, se divertir, em síntese: viver.

Quando inserimos as pessoas, residentes e flutuantes, temos que compreender que essas são compostas de perfis etários, socioeconômicos e culturais muito distintos, sendo imprescindível avaliar as questões comportamentais desses que em parte poderão ser considerados demanda para o futuro projeto a se desenvolver. (Em outra oportunidade o blog trará um texto específico sobre esse tema. Aguardem!)

O estudo de vocação, em síntese, atingirá seu “clímax” no entendimento das oportunidades para a propriedade objeto de estudo, considerando as análises relativas à oferta, à concorrência, à demanda e ao contexto urbano em cada segmento analisado.

Reduzindo riscos e aumentando oportunidades

Mais do que direcionar as estratégias de desenvolvimento imobiliário, os estudos de vocação mitigam os riscos de investimento, e muitas vezes, permitem enxergar oportunidades não vislumbradas por investidores ou desenvolvedores.

Isso porque ao se olhar para mercado, demanda e lógica urbana, é possível compreender o histórico de desenvolvimento urbano e econômico da região e mapear os vetores de crescimento da cidade, em seus diferentes segmentos, permitindo identificar as melhores opções para a área analisada.

Em seus 20 anos de atuação a Urban Systems realiza consultorias de inteligência de mercado que somam sua expertise a análises aprofundadas de segmentos econômicos e regiões brasileiras.

A empresa é especialista em estudos de pequenas, médias e grandes propriedades, em áreas urbanas, de expansão e rural. Além disso, tem atuação de excelência, com cases de sucesso em diferentes segmentos: residencial, comercial, empresarial, educação, saúde, logística, industrial, além de projetos de nicho.

Está na dúvida de como desenvolver sua propriedade ou projeto? Fale com a Urban Systems!

Willian Rigon, Diretor Comercial e Marketing na Urban Systems