Estratégias de desenvolvimento urbano na cidade de Natal
No último ano, a Urban Systems, em parceria com a Mcrit e a Levisky Arquitetos, elaborou um estudo de DOT em duas estações na Zona Norte de Natal (RN)
Como já abordamos aqui no blog, o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT), é uma estratégia alinhada ao desenvolvimento urbano sustentável. O planejamento da mobilidade urbana é integrado ao uso e ocupação do solo, buscando o adensamento construtivo e populacional no entorno do transporte coletivo de massa, focando na criação de uma cidade mais compacta com uso misto do solo, aproximando o local de residência e trabalho (BID, 2021).
Existem diversas estratégias para a viabilização do desenvolvimento orientado ao transporte, entretanto, para atingi-las, é necessário um bom diagnóstico que leve em conta o contexto de análise e as características particulares de cada localidade. Nesse texto abordaremos algumas estratégias voltadas a escala de bairro e a microescala urbana, que podem favorecer o DOT. Além disso, traremos um estudo de caso desenvolvido pela Urban Systems para a cidade de Natal (RN). A publicação do World Bank (2021)* apresenta uma série de ferramentas e conceitos em relação a essa temática.
Entre os exemplos de ações estão: o adensamento alinhado ao sistema de transporte coletivo de massa, o desenvolvimento compacto, atendimento da caminhabilidade no entorno do sistema de transporte, uso misto do solo – focando na aproximação da residência e trabalho -, promoção da conexão intermodal, desestimular o uso do automóvel, conectar os equipamentos sociais com a infraestrutura de transporte, entre outras.
Figura: Estratégias DOT
Fonte: adaptado de World Bank (2021)
Natal (RN)
Em 2021, a Urban Systems, em parceria com a Mcrit e a Levisky Arquitetos, elaborou um estudo de desenvolvimento orientado ao transporte em duas estações no bairro Potengi na Zona Norte de Natal: Soledade e Santa Catarina. Durante o diagnóstico elaborado pela Urban Systems foram identificados diversos pontos que nortearam o trabalho sequente.
Primeiramente, a Zona Norte de Natal, que é uma região com concentração de renda mais baixa do que as demais zonas do município, teve um elevado crescimento populacional nos últimos anos. Ademais, essa expansão foi marcada pela autoconstrução, uma vez que o mercado imobiliário tem baixa atuação na região. Outro dado identificado pelo diagnóstico é o elevado fluxo pendular de moradores da Zona Norte de Natal em direção ao Centro ou Zona Leste da cidade, regiões que concentram os postos de trabalho.
Abordando o turismo, que é um dos setores mais relevantes da economia de Natal, na Zona Norte praticamente não se explora essa atividade. Apenas a praia da Redinha, em processo de revitalização, que possui esse aproveitamento. O Rio Potengi é um importante ativo para a região, mas pouco valorizado pelos natalenses, principalmente do lado Norte da cidade.
O bairro Potengi – localizado na Zona Norte – apresenta uma certa estagnação do desenvolvimento urbano. A ocupação no bairro se deu em oposição a linha férrea, sendo que as estações são pouco acessíveis e desconectadas com o seu entorno, sem espaços adequados para a circulação de pedestres. Além disso, estas não possuem espaços para bicicletários e, muito menos, ciclovias conectando-as com os principais equipamentos próximos.
Destaca-se a falta de integração modal existente, em que o terminal de ônibus de Soledade – futuro hub de linhas metropolitanas e municipais da cidade – encontra-se desconectado da estação da CBTU. Ainda segundo o diagnóstico, as vias são largas e focadas aos veículos, com poucos espaços para os pedestres, sem preferência de circulação do transporte coletivo, além da falta de sinalização viária.
Em contrapartida, o estudo também identificou elevada oferta de terrenos públicos nas proximidades das estações, sendo que 72% das áreas do bairro Potengi têm potencial de transformação, apresentando terrenos vazios, subutilizados e com potencial de transformação.
Plano de intervenção
A partir deste diagnóstico, foi elaborado um plano de intervenção por meio de entrevistas com a população residente e atores do mercado imobiliário, juntamente com workshops com os representantes de diversas secretarias do município.
Foi consolidada uma proposta robusta para a transformação do bairro Potengi em uma área DOT a partir de uma série de intervenções que vão muito além da melhoria do sistema de transporte.
Entre as estratégias propostas estão o Parque Linear – Orla Ferroviária, que se inicia na estação Soledade e termina em um píer no Rio Potengi. Essa medida busca criar uma integração e potencializar o desenvolvimento desse território. Além disso, o plano tem como finalidade trazer a ocupação voltada a linha férrea, valorizando a infraestrutura e atraindo pessoas para essa região, sendo que os eixos estratégicos de deslocamento irradiam do parque.
O estudo também sugeriu o Front de desenvolvimento e adensamento induzido ao longo da linha férrea, propondo uma reorganização dos coeficientes de aproveitamento, oferecendo maior potencial construtivo no entorno do sistema de transporte. Além disso, foi mantida uma perspectiva de adensamento e verticalização ao longo da Av. Dr. João Medeiros Filho, onde já há tendência de desenvolvimento a partir dos interesses do mercado imobiliário.
Para a redução dos fluxos pendulares e aumento da renda da população residente, foi idealizada a criação de um Polo Tecnológico e Industrial Limpo, ao longo da Av. Itapetinga.
A Via Mangue, instrumento para importante contenção da ocupação desregrada da Zona de Preservação Ambiental, pode ser um importante ativo para exploração turística, conectando com o Rio Potengi. Igualmente importante, também foram propostas a Criação de faixas exclusivas para ônibus para incentivar o uso do transporte coletivo, a criação de itinerários calmos, formando eixos cicloviários e de caminhabilidade, que conectam as estações com os principais equipamentos do entorno e conexão intermodal, aproximando fisicamente o terminal de ônibus e a estação de Soledade.
Figura: Mapa das estratégias de DOT para as estações Soledade e Santa Catarina em Natal
Fonte: elaboração do Consórcio Mcrit, Urban Systems e Levisky, 2021.
Figura: Exemplo de proposta de melhor aproveitamento viário
Fonte: elaboração do Consórcio Mcrit, Urban Systems e Levisky, 2021.
Figura: Visão de Futuro para a estação Soledade em Natal
Fonte: elaboração do Consórcio Mcrit, Urban Systems e Levisky, 2021.
Como fazer?
Para viabilizar essas intervenções, o plano propôs uma operação urbana consorciada no perímetro em estudo, criando uma lei específica que reorganizasse o zoneamento dessa área, trazendo um fundo próprio para concentrar os recursos provenientes da outorga onerosa do direito de construir, por exemplo.
Espera-se que com as intervenções iniciais, seja possível recuperar esses investimentos no longo prazo por meio de instrumentos como a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV) a partir da potencialização do desenvolvimento imobiliário na região.
Além dessas ferramentas, sugere-se que sejam exploradas as áreas públicas para a realização de possíveis concessões de uso, focadas no desenvolvimento urbano da região e possível fonte de receitas municipais. Outros ativos também, como a Via Mangue e o futuro Parque Linear podem ser importantes projetos para serem desenvolvidos a partir de parcerias público-privadas, auxiliando na viabilidade do projeto.
Sua cidade está preparada para implantar planejamento efetivo voltado ao transporte? Conte com a Urban Systems para estudar e propor soluções viáveis que trarão eficiência e qualidade de vida para a cidade!
Conteúdo elaborado por Carollina Hitomi, Analista de Desenvolvimento Urbano da Urban Systems
*Fontes:
Transit-Oriented Development Implementation Resources and Tools, 2nd Edition.2021. Disponível aqui (Acessado em 02 de abr. 2022)